Wir setzen die Artikelserie zu den Themen Immobilienerwerb in Dubai fort. Es ist kein Geheimnis, dass es für einen normalen Käufer nicht einfach ist, sich in den Verfahrensaspekten zurechtzufinden. Darüber hinaus ist der Emissionspreis recht hoch, und die möglichen Risiken während der Ausführung der Transaktion sollten minimal sein. Wir werden uns heute Schritt für Schritt mit der Vorgehensweise beim Immobilienkauf in Dubai befassen und versuchen, alle wichtigen Aspekte im Detail abzudecken. 
Unsere Landsleute, die sich für den Kauf von Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten entscheiden, sollten berücksichtigen, dass es in den Vereinigten Arabischen Emiraten noch kein allgemeines Bundesgesetz auf dem Gebiet der Immobilien gibt. Jedes der sieben Emirate regelt eigenständig alle Fragen rund um den Immobilienmarkt in seinem Hoheitsgebiet. In dieser Richtung ist Dubai traditionell am fortschrittlichsten.
Dubai verfügt über den am weitesten entwickelten und transparentesten Rechtsrahmen im Immobilienbereich. Nach den Gesetzen des Emirats Dubai sind Staatsangehörige ausländischer Staaten, die nicht Mitglieder des Arabischen Golf-Kooperationsrates (GCC) sind, berechtigt, Eigentum in Dubai in vollem Eigentum („Eigentum“) in speziell ausgewiesenen Gebieten, den sogenannten Eigentumsgebieten, direkt zu erwerben.
Die Liste solcher Zonen ist durch Dekret des Herrschers von Dubai Nr. 3 von 2006 festgelegt. Dazu gehört fast das gesamte Territorium des "neuen Dubai", einschließlich beliebter Gebiete wie Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers und Downtown Dubai.
Die Rechte an Immobilien werden vom Dubai Land Department in einem speziellen Register registriert, und den Eigentümern wird eine Registrierungsbescheinigung (die sogenannte „Eigentumsurkunde“) ausgestellt. Die Registrierung von Immobilientransaktionen erfolgt zum Zeitpunkt der Kontaktaufnahme mit der Abteilung Land des Käufers und Verkäufers, und dem Käufer wird unverzüglich die Registrierungsbescheinigung über das Eigentum an dem erworbenen Eigentum ausgestellt. Dieses Verfahren der "sofortigen" Registrierung vereinfacht den Kauf und Verkauf von Immobilien maximal und minimiert mögliche Risiken sowohl seitens des Verkäufers als auch des Käufers.
Die Einhaltung wird von der Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA) überwacht. Es ist insbesondere für die Registrierung von Immobilienprojekten sowie für die Meldepflicht von Bauträgern, Immobilienagenturen und den Maklern selbst verantwortlich.
Die Aktivitäten von RERA zielen in erster Linie darauf ab, die Rechte und Interessen von Käufern und Verkäufern zu schützen und die Möglichkeit von Betrug seitens der Agenten zu minimieren. Es ist sehr einfach, die Registrierung einer Immobilienagentur und ihrer Vertreter zu überprüfen. Besuchen Sie dazu einfach die offizielle RERA-Website unter www.rpdubai.com.
Im Allgemeinen sieht das Verfahren für den Kauf von Immobilien in Dubai in den meisten Fällen wie folgt aus:
1. Der Käufer wählt die Immobilie aus, die er erwerben möchte
Am einfachsten und effektivsten ist es, eine der auf dem Dubai-Markt tätigen Immobilienagenturen zu kontaktieren. Tatsache ist, dass ohne die Beteiligung von Maklern in Dubai, wie in der Tat im Rest der Welt, fast keine Immobilientransaktion abgeschlossen ist. Dabei handelt es sich bei Immobilienagenturen meist um Kunden, die Immobilien mieten, mieten, kaufen oder verkaufen möchten. Agenten, die auf dem Markt tätig sind, verfügen wie kein anderer über Informationen darüber, wer, was und wie viel sie vermieten, vermieten, verkaufen oder kaufen möchten. In den meisten Fällen tritt die Immobilienagentur bei der Transaktion zwischen Verkäufer und Käufer als Dritter auf und garantiert die Interessen beider. Es ist jedoch zu beachten, dass nicht alle professionellen Marktteilnehmer ordnungsgemäß registriert sind und rechtmäßig handeln.
Zunächst müssen gemäß dem Befehl des Vorsitzenden des Dubai Land Department Nr. 85 von 2006 alle in Dubai tätigen Immobilienagenturen für diese Art von Tätigkeit zugelassen und im Sonderregister der Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA) eingetragen sein. Da Unternehmen in den VAE nicht universell rechtsfähig sind, muss die zulässige Art der Tätigkeit in der Lizenz eindeutig angegeben werden.
Beispielsweise müssen für die Vermittlung beim Verkauf, Kauf oder Leasing diese Arten von Aktivitäten ausdrücklich in der Lizenz angegeben werden. Gleichzeitig müssen sich alle Agenten des Unternehmens einer entsprechenden Schulung unterziehen und persönliche Maklerkarten mit einer individuellen Nummer erhalten.
2. Der Verkäufer und der Käufer unterzeichnen einen Kaufvertrag, der alle Parameter der Transaktion widerspiegelt
Grundsätzlich muss ein Kaufvertrag für Immobilien folgende Grundvoraussetzungen erfüllen:
Im Gefängnis zu sein
Eine Beglaubigung von Immobilienkauf- und -verkaufsverträgen in den VAE ist nicht erforderlich, eine einfache Schriftform ist ausreichend. Trotz der Tatsache, dass die offizielle Sprache in den VAE Arabisch ist, werden Verträge in Englisch allgemein anerkannt und ohne Übersetzung akzeptiert. Die Ausnahme bilden die Staatsanwaltschaft, die Polizei und die Gerichte, bei denen eine Übersetzung ins Arabische obligatorisch ist.
Um die Hauptkonditionen der Transaktion in den Kaufvertrag von Immobilien aufzunehmen, muss angegeben werden:
- Gegenstand des Verkaufs
- der Wert des erworbenen Eigentums,
- zusätzliche Zahlungen im Zusammenhang mit der Transaktion (Provision der Makler, Zahlungen an den Entwickler, Registrierungsgebühr im Land Department, Erstattung der im Voraus bezahlten Unterhaltskosten an den Verkäufer usw.),
- den Zeitraum, in dem die Transaktion abgeschlossen sein muss, den Zeitpunkt und das Verfahren für die Abwicklung,
- Verantwortung der Parteien bei Nichterfüllung der Vertragsbedingungen.
Es ist anzumerken, dass in den meisten Fällen die Einbeziehung von Rechtsanwälten Dritter in die Vorbereitung des Kaufvertrags für Immobilien nicht erforderlich ist. Qualifizierte Mitarbeiter einer transaktionsdurchführenden Immobilienagentur sind in der Regel in der Lage, einen solchen Vertrag auf der Grundlage von Standardformularen zu erstellen, die für die Geschäftstätigkeit des Unternehmens genehmigt und verwendet werden.
3. Bei Unterzeichnung des Kaufvertrages leistet der Käufer eine Anzahlung (in der Regel 10% des Wertes des erworbenen Eigentums)
In der Regel nimmt die Immobilienagentur die Kaution vom Käufer entgegen und verwahrt sie bis zur endgültigen Abrechnung und Registrierung der Transaktion im Land Department. Dies garantiert dem Käufer eine Rückerstattung der Anzahlung, wenn die Transaktion aufgrund eines Verschuldens des Verkäufers nicht erfolgt. Der Verkäufer kann seinerseits mit der Zahlung der Kaution als Entschädigung rechnen, wenn die Transaktion aufgrund eines Verschuldens des Käufers nicht erfolgt.
Dubais Immobilienmarkt ist multinational. Käufer, Verkäufer, Vermieter und Mieter sind in der Regel Ausländer. Wo können sie füreinander suchen, falls etwas schief geht? Daher ist eine Immobilienagentur mit Sitz in Dubai ein ernstzunehmender Garant für die Transaktion. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Forderung nach einem 100-prozentigen Eigentum der Anwohner - Bürger der Vereinigten Arabischen Emirate.
4. Der Verkäufer stellt vom Bauträger eine Genehmigung für den Verkauf seines Eigentums aus (No Objection Certificate, NOC), die für die Registrierung der Transaktion beim Dubai Land Department erforderlich ist.
Eine Erlaubnis des Entwicklers (No Objection Certificate, NOC) ist in der Tat eine Bescheinigung über die Abwesenheit der Schulden des Verkäufers gegenüber dem Entwickler. Die Registrierung einer solchen Genehmigung für den Verkauf von Immobilien kann je nach Bauträger 1 Tag bis 2-3 Wochen dauern. Die Kosten für eine solche Genehmigung belaufen sich je nach Richtlinien des Entwicklers erneut auf 500 bis 5.000 VAE-Dirham (ca. 137 bis 1370 US-Dollar).
5. Nach Erhalt der Verkaufserlaubnis registrieren der Verkäufer und der Käufer die Immobilie im Namen des neuen Eigentümers im Grundbuchamt.
In der Regel werden zum Zeitpunkt der Registrierung auch Transaktionen abgewickelt.Das Immobilienregister wird vom Dubai Land Department in elektronischer Form geführt. Die Registrierung der Übertragung des Eigentums an Immobilien erfolgt zum Zeitpunkt des Kontakts zwischen Käufer und Verkäufer, und der Käufer erhält sofort eine Registrierungsbescheinigung ("Eigentumsurkunde"), die sein Eigentum an dem erworbenen Eigentum bestätigt.
Wurde die Liegenschaft noch nicht in Betrieb genommen, erfolgt die Eintragung in das Grundbuch beim Landesamt. In diesem Fall erhält der Käufer keine Registrierungsbescheinigung, sondern die sogenannte. ursprünglicher Kaufvertrag (Initial Contract of Sale). Bei Inbetriebnahme des Objekts ist der Hauptverkaufsvertrag die Grundlage für den Eigentümer, eine Registrierungsbescheinigung zu erhalten.
Die Kosten für die Registrierung der Eigentumsübertragung von Immobilien im Land Department betragen in der Regel 2% des Verkaufspreises zuzüglich einer kleinen festen Zahlung (ca. 100 USD) für die Ausstellung eines Zertifikats.
Um sich beim Land Department anzumelden, müssen Sie folgende Unterlagen einreichen:
- Originalpässe des Käufers und Verkäufers,
- die Originalbescheinigung über die Eintragung von Immobilien im Namen des Verkäufers,
- Originale der Verkaufserlaubnis des Bauträgers (NOC),
- Kopie des Kaufvertrages.
Wenn Sie zum Zeitpunkt der Eintragung der Übertragung von Rechten nicht die Möglichkeit oder den Wunsch haben, persönlich in der Abteilung Land anwesend zu sein, können Sie Ihre Befugnis zur Eintragung von Immobilien in Ihrem Namen durch Erteilung einer notariellen Vollmacht auf eine andere Person übertragen. Dies kann beispielsweise beim Dubai Courts Notary Public erfolgen. Die Kosten für die Beurkundung einer Vollmacht betragen 60 VAE-Dirham (ca. 16 USD) plus 150 Dirham (ca. 41 USD). Es gibt Dienstleistungen für die Eingabe der Vollmacht in Englisch und Arabisch.
Zum Zeitpunkt der Registrierung der Übertragung von Rechten an Immobilien finden endgültige Vergleiche zwischen dem Verkäufer und dem Käufer im Rahmen des Kauf- und Verkaufsgeschäfts statt. Die Abrechnung erfolgt in der Regel durch Überweisung vorbereiteter Bankschecks vom Käufer an den Verkäufer in Höhe der erforderlichen Beträge (sog. Manager's Cheques - eine Entsprechung zu einer Banknote). Oft werden solche Schecks von einer Immobilienagentur vorbereitet, die eine Transaktion durchführt. Zuvor muss die Agentur natürlich alle Gelder vom Käufer erhalten. Barzahlungen werden manchmal gefunden, sind jedoch aufgrund der damit verbundenen Unannehmlichkeiten nicht üblich. 
Unmittelbar vor Ausstellung der Registrierungsbescheinigung an den Käufer fordert der staatliche Registrar den Käufer und den Verkäufer auf, Vergleiche zu schließen und ein Papier zu unterzeichnen, aus dem hervorgeht, dass der Verkäufer keine Ansprüche auf Zahlung von Immobilien hat.
Damit der Transaktionsabschluss reibungslos verläuft, muss der Käufer alle Schecks im Voraus vorbereiten und die darin angegebenen Namen und Beträge mit dem Verkäufer abstimmen. Wird die Transaktion von einer Immobilienagentur durchgeführt, übernimmt diese in der Regel die Funktion der Koordination und Koordination von Zahlungen.
Weitere Informationen zum Kauf von Immobilien in Dubai erhalten Sie von den IMEX-Immobilienspezialisten unter der Telefonnummer. in Moskau +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800-IMEX (800-4639) oder durch Senden einer Anfrage per E-Mail [email protected].
