In Dubai, das in den letzten sechs Jahren einen Bauboom erlebt hat, sind die Immobilienpreise um 4% gefallen. Laut Gulf News gingen die Immobilienpreise bei den prestigeträchtigsten Projekten in den Gebieten Burj Dubai ("Dubai Tower") und der künstlichen Insel Palm Jumeirah um 20-40% zurück.
Mit Fragen zur Krise, sinkenden Immobilienpreisen und Möglichkeiten zum Schutz von Investoren wandten wir uns an Rechtsanwalt Ahmed Kashwani, geschäftsführender Gesellschafter der Kashawani Law Firm, und Angelika Shcheglova, Direktorin des Immobilienunternehmens Dacha Real Estate.
Möglicherweise suchen viele Investoren auf dem lokalen Immobilienmarkt nach einem Ausweg aus der Sackgasse. Was ist der Grund dafür - mit der allgemeinen Rezession in der Wirtschaft oder mit etwas anderem?
Viele Immobilieninvestoren in den VAE befinden sich in einer sehr schwierigen Situation. Die Krise und die Inflation haben bei vielen von ihnen zu einer Änderung der Finanzlage geführt. Unangemessene Verzögerungen beim Bau von Einrichtungen und manchmal deren völlige Streichung beeinträchtigen das Vertrauen in den Dubai-Markt, der vor nicht allzu langer Zeit als unerschütterlich und absolut zuverlässig galt.
Daher ist der vorrangige Wunsch der Anleger in Dubai, ihre investierten Gelder vollständig zurückzuzahlen, derzeit völlig verständlich. Leider ist dies nicht immer möglich, aber es gibt eine Reihe von alternativen Lösungen, die helfen, mit den geringsten Verlusten aus dieser Situation herauszukommen.
Welche Möglichkeiten bieten sich Anlegern?
Es gibt nicht so viele Möglichkeiten, wie wir möchten, aber sie existieren trotzdem. Nehmen wir zum Beispiel diejenigen, die von einem Entwickler in mehrere laufende Bauvorhaben investiert haben, wobei jedes der Objekte nur teilweise bezahlt wurde. Diesen Anlegern kann geraten werden, die Anzahl der Objekte durch eine Neuberechnung der bereits eingezahlten Gelder zu verringern und sie so weit oder fast vollständig zu bezahlen, dass über einen längeren Zeitraum keine weiteren Zahlungen erforderlich sind.
Sie können auch raten, die Kosten für das Objekt zu senken. Schließlich haben viele Immobilien zu Preisen gekauft, die heute weit von der Realität entfernt sind. Beispielsweise beliefen sich die Kosten pro Quadratfuß bei einigen Projekten auf 5000 Dirham, und mit deren Bau wurde noch nicht begonnen. Und wenn wir die Vergangenheit mit den heutigen Preisen von 1000 Dirham pro Quadratfuß vergleichen, ist es sehr schwierig, die Fortsetzung der Zahlungen für ein unfertiges oder nicht begonnenes Projekt zu Preisen zu rechtfertigen, die das Fünffache der aktuellen Marktpreise betragen.
Sie können Investoren auch beraten, Zahlungen an die Bauphasen und nicht an Kalenderdaten knüpfen oder sie bis zur tatsächlichen Fertigstellung des Projekts verzögern.
Wussten nicht viele Entwickler als Spekulanten, dass der Markt früher oder später zusammenbrechen würde?
Natürlich haben sie verstanden. Aber, wie Sie wissen, wer geht keine Risiken ein ... Und Investoren sind Risiken eingegangen, aber niemand hat die Gesetze des Marktes aufgehoben. Dies bedeutet jedoch keineswegs, dass die Rechte der Anleger nicht geschützt werden sollten. Viele vertrauten übermäßig und, wie wir jetzt sehen, völlig unvernünftig dem Markt, weil sie Glück hatten und der Markt es ihnen lange Zeit ermöglichte, großes Geld zu verdienen. Beschuldigen Sie sie nicht, geschweige denn bestrafen Sie sie.
Glaubst du nicht, dass der größte "Schlag" auf die Entwickler fiel? Darüber hinaus sind sie nicht immer an Bauverzögerungen schuld? Ist es fair, Entwickler zu zwingen, die Vertragsbedingungen zu überprüfen, denen die Anleger zugestimmt haben?
Ein Vertrag ist eine freiwillige Vereinbarung der Parteien, die ihre Rechte und Pflichten begründet, ändert oder beendet. Daher ist die Frage der Absicht einer der Parteien, ihre Verpflichtungen aus dem Vertrag zu kündigen, zulässig und rechtmäßig. Wir können Sie nur darauf aufmerksam machen, dass die meisten Verträge sehr einseitig sind - sie sind im Interesse der Entwickler geschrieben und schützen in keiner Weise die Interessen der Anleger. In einigen Fällen haben Anleger bis heute nicht einmal solche Kaufverträge erhalten, und ihre Zahlungen wurden nur auf der Grundlage von Immobilienreservierungsformularen geleistet. In einigen Fällen haben unsere Kunden nicht einmal Reservierungsformulare, sondern nur Kopien von Schecks oder Banküberweisungen, die aufgrund mündlicher Vereinbarungen erstellt wurden. Nur die rechtzeitige Unterstützung eines professionellen Anwalts hilft Ihnen dabei, alle Einzelheiten des Vertrags zu verstehen, um Ihre Rechte und Pflichten bestmöglich zu schützen, ohne die Rechte der anderen Partei zu verletzen und alle Nuancen zu berücksichtigen.
Wie kompetent sind die Kauf- und Verkaufsverträge, obwohl sie in den meisten Fällen die Rechte der Anleger verletzen?
Grundsätzlich waren die Verträge rechtlich sehr kompetent abgefasst, was für eine Vielzahl von Investoren irreführend war. Aus diesem Grund sprechen wir immer über die Notwendigkeit, nach für beide Seiten vorteilhaften Lösungen zu suchen, mit dem Entwickler zu verhandeln und nur im Extremfall die Gerichte zu kontaktieren. Ein Gerichtsverfahren durchzuführen und darüber hinaus einen Fall vor Gericht zu gewinnen, ist ein langer und anstrengender Prozess. Und bevor Sie ein Gerichtsverhältnis eingehen, müssen Sie sicherstellen, dass der Angeklagte zum Zeitpunkt des Eingangs der Gerichtsentscheidung zu Ihren Gunsten etwas zu beantworten hat.
Das Treuhandkonto sollte in der Lage sein, die Gelder von Anlegern zu speichern und dann zurückzugeben, oder?
Sie haben vollkommen recht. Einer der wichtigsten Schritte der Regierung von Dubai zum Schutz ausländischer Investitionen und zur Erhöhung der Zuverlässigkeit des Immobilienmarktes in Dubai war die Verabschiedung des Gesetzes Nr. 8 über Treuhandkonten im Jahr 2007. Das Gesetz sieht vor, dass alle Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien in der Off-Plan-Phase (Planungs- und Baubeginn) einem Sonderkonto gutgeschrieben und künftig nur zur Finanzierung dieses bestimmten Baus verwendet werden sollten. Im Falle eines Verstoßes gegen die Bauvorschriften hat die Dubai Real Estate Market Supervision Authority (RERA) das Recht, die auf dem Garantiekonto verfügbaren Gelder einzufrieren. Im Falle eines Konkurses des Entwicklers oder einer Kündigung des Projekts erhalten die Investoren eine Entschädigung. Somit fungiert RERA als Schiedsrichter bei der Beilegung von Streitigkeiten zwischen dem Käufer und dem Entwickler. In der Praxis ist die Situation jedoch anders.
Das heißt, das System ist heute immer noch nicht effizient genug, um Investoren wieder mit Zuversicht zu begeistern?
Wir können nicht über den ineffizienten Betrieb des Systems sprechen. Wir können nur feststellen, dass leider kein System gegen skrupellose Entwickler versichert ist. Derzeit werden eine Reihe neuer Gesetze ausgearbeitet, deren Annahme Dubai dabei helfen wird, das Vertrauen der Anleger wiederzugewinnen und die Krise angemessen zu bewältigen.
Wie lösen Sie Streitigkeiten heute?
Grundsätzlich durch Verhandlungen mit Entwicklern, sowohl im Auftrag als auch gemeinsam mit Kunden. Unsere Hauptaufgabe ist es, unter Einhaltung aller notwendigen Formalitäten gegenseitig vorteilhafte Vereinbarungen zwischen den Parteien zu erzielen. Wenn Verhandlungen nicht zum gewünschten Ergebnis führen, haben wir keine andere Wahl, als vor Gericht zu gehen.
Wenn das Projekt „eingefroren“ ist, ist der Entwickler verpflichtet, den Investor für seine Investitionen vollständig zu entschädigen?
Die Antwort auf diese Frage ist in Paragraph D 11 des Gesetzes Nr. 9 von 2009 klar und deutlich formuliert: "Wenn der Bau des Objekts aus Gründen ausgesetzt wird, auf die der Entwickler keinen Einfluss hat, hat der Entwickler das Recht, den Vertrag durch Abzug von 30% des vom Investor gezahlten Betrags zu kündigen." .
Auf jedem Immobilienmarkt kommt es zu Verzögerungen. Aber was wird als akzeptabel angesehen?
Artikel 17 des Gesetzes Nr. 8 von 2007 bestimmt, dass der Bauträger aus dem amtlichen Register ausgeschlossen wird, wenn der Bau des Grundstücks nicht innerhalb von sechs Monaten ab dem Datum der Erteilung der Genehmigung für den Verkauf von Immobilien „außerhalb des Plans“ ohne gültigen oder akzeptablen Grund begonnen wurde Tätigkeiten ausüben.
Kann das jemand kontrollieren?
Wie bereits erwähnt, ist die RERA, die Dubai Real Estate Market Supervision Authority, für die Überwachung zuständig. Ihre Hauptaufgabe besteht darin, die Datenbank über die Registrierung neuer Objekte, den Stand der Bauarbeiten sowie Informationen zu suspendierten oder "eingefrorenen" Objekten rechtzeitig zu aktualisieren.
Gibt es keine solche Praxis - wenn Sie die Konstruktion eines Objekts abbrechen, zahlen Sie bestimmte Strafen?
Wenden wir uns noch einmal dem oben erwähnten Gesetz Nr. 9 zu, das die folgenden Strafen absolut klar festlegt:
- Wenn das Projekt zu mindestens 80% gebaut wurde, hat der Entwickler das Recht, den bereits vom Investor bezahlten Betrag vollständig zurückzuhalten und die Rückzahlung des verbleibenden Vertrags zu verlangen.
- Wenn das Projekt zu mindestens 60% erstellt wurde, hat der Entwickler das Recht, den Vertrag zu kündigen und 40% der Gesamtkosten des Objekts einzubehalten.
- Wenn der Bau des Projekts 60% nicht erreicht hat, ist der Entwickler nach Beendigung des Vertrages berechtigt, 25% der Gesamtkosten einzubehalten.
Diese Strafen werden nur den Anlegern auferlegt, ebenso wie das gesamte Gesetz.
Was ist rechtlich gesehen zu tun, um das Vertrauen der Anleger wiederzugewinnen?
Die Wirtschaft in Dubai ist stark abhängig von Handel, Investitionen und Tourismus. Die jüngste Geldpolitik des Landes hat der wirtschaftlichen Entwicklung des Staates jedoch einen schweren Schlag versetzt. Experten zufolge ist das Wirtschaftsentwicklungsmodell in Dubai in hohem Maße von ausländischem Kapital und internationalen Großprojekten abhängig. Die Regierung muss in naher Zukunft ein Konjunkturprogramm entwickeln, da es sonst schwierig sein wird, das Vertrauen der Anleger kurzfristig zurückzugewinnen.
In der Regel denkt niemand, dass Sie in erster Linie in der Lage sein müssen, die Gesetze zu beachten, die Verkaufstransaktionen regeln und Ihre Rechte schützen. Die rechtzeitige Ansprache von Fachleuten, die auf dem Immobilienmarkt gut etabliert sind, hilft dabei, vollständige Informationen über Projekte und Preise sowie die erforderliche rechtliche Unterstützung zu erhalten. Dies trägt zweifellos dazu bei, den Prozess erheblich zu beschleunigen, Zeit und Geld zu sparen und die Nerven zu schonen.
Kashwani Law Firm und Dacha Real Estate sind immer für Sie da.
Das Leistungsspektrum:
- An- und Verkauf von fertigen Wohnungen und Villen;
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