Frage: Was sollten Immobilienkäufer angesichts der globalen Finanzkrise tun, wenn der Verkäufer verschwunden ist, sein Büro geschlossen ist und die Telefone nicht antworten?
Antwort: Jeder Einwohner der Vereinigten Arabischen Emirate, dh Sie und ich, sind direkt oder indirekt mit dem Immobilienmarkt in Dubai verbunden. Die Wirtschaftskrise, die auf die eine oder andere Weise alle Länder der Welt betrifft, betrifft jeden Menschen. Es muss zugegeben werden, dass die internationale Finanzkrise, die Beschränkungen für die Darlehensvergabe an Käufer und eine Erhöhung der Darlehenssätze zur Folge hatte, viele Entwickler gezwungen hat, ihre Projekte auf unbestimmte Zeit einzufrieren. Das Treuhandkontogesetz Nr. 8 von 2007 verpflichtete Organisationen, Garantie- oder Vertrauenskonten für ihre Projekte zu eröffnen, um dem Käufer verständlichere Informationen über die Qualität des Entwicklers und seine Zuverlässigkeit zu liefern. Heutzutage müssen alle neuen Organisationen dieses Gesetz befolgen. Einige Immobilienquellen berichten jedoch, dass das neue Gesetz Nr. 8 Ende 2008 für alle in Dubai existierenden Immobilienentwickler gelten wird. Mit dem Real Estate Oversight Office (RERA) und dem neuen Gesetz Nr. 8 können Immobilienkäufer in Dubai, die in der Vergangenheit aufgrund von Bauverzögerungen ihre Investitionen verloren haben, sich sicherer fühlen. Die Real Estate Control Authority (RERA) warnt Immobilieninvestoren strikt davor, auf folgende Faktoren zu achten:
- Der Bauträger muss bei RERA registriert sein und eine Registrierungsnummer haben
- Bareinzahlungen an den Entwickler müssen dem Treuhandkonto (Treuhandkonto) gutgeschrieben werden, das bei einer von RERA autorisierten Bank eröffnet wurde. Ein Immobilienmakler muss über ein spezielles Zertifikat mit Stempel und Registriernummer RERA verfügen.
Darüber hinaus sollte ein Immobilienkäufer zunächst prüfen, ob der Bauträger beim Dubai Land Department registriert ist. Nur das Land Department kann den Schutz der Rechte des Käufers gewährleisten, und nur dann kann der Käufer eine Absichtserklärung (Memorandum of Understanding, MOU) oder einen Vertrag mit dem Entwickler unterzeichnen. Die einzige Maßnahme, die der Käufer ergreifen kann, ist die Einreichung einer Beschwerde (Reklamation). Dann folgt ihr Gerichtsverfahren vor einem Zivilgericht, an das dann eine Beschwerde bei einer übergeordneten Behörde angehängt werden kann. Der Käufer kann eine Beschwerde bei RERA und anderen zuständigen Behörden, wie der Polizei und dem Gericht, einreichen. Wenn der Entwickler in der oben genannten Situation verschwunden ist und sein Büro geschlossen ist, müssen Sie sich an die örtliche Ermittlungsabteilung der Polizei wenden und eine Beschwerde gegen den Entwickler einreichen.
Frage: Bitte nennen Sie staatliche Institutionen, wo sollten Sie Ansprüche in Bezug auf Immobilien geltend machen?
Antwort: Die Real Estate Supervision Authority (RERA) ist die Hauptbehörde in Dubai, die für die Legalisierung des Immobiliensektors zuständig ist. Im Falle eines Streits mit dem Entwickler muss sich der Käufer zuerst an RERA wenden, und die Geschäftsführung wird den Anspruch und sein Wesen prüfen sowie den vom Käufer unterzeichneten Vertrag überprüfen.
RERA wird dann die Klage beim Real Estate Court einreichen, bei dem es sich im Wesentlichen um ein Zivilgericht handelt. Streitigkeiten über Zahlungsausfälle, die sich aus verspäteten Bauterminen ergeben, fallen unter die größte Kategorie von Forderungen, die beim neuen Dubai Real Estate Court eingehen. Dieses Gericht kann das Verfahren annehmen, wenn beide Parteien vor Gericht sind und ihre Kontaktnummern und Adressen registriert haben. Experten, die in einem Immobiliengericht sitzen, müssen von den Gerichten in Dubai bestätigt werden und schwören, dass sie Fälle unparteiisch und fair behandeln werden.
Frage: Kann ich das für Immobilien bezahlte Geld zurückgeben?
Antwort: Dies hängt von den Vertragsbedingungen ab, die von beiden Parteien unterzeichnet wurden, und von den im Vertrag festgelegten gegenseitigen Verpflichtungen. Verträge geben normalerweise die Gesetzgebung an, unter die sie fallen. Ist dies vertraglich geschuldet und hat der Entwickler offensichtliche Verstöße gegen seine Artikel festgestellt, hat der Käufer das Recht, Schritte zum Schutz seiner Rechte vor Gericht oder in einer anderen alternativen Form zu unternehmen, um eine Lösung für die umstrittene Situation zu finden. Der Käufer sollte die wichtigsten Bestimmungen des Vertrags kennen und seine Rechte auf die effektivste Weise schützen, um zu beweisen, dass die Entwickler nicht das erstellt haben, was sie versprochen haben, oder es zum falschen Zeitpunkt getan haben. In der Regel enthält der Kaufvertrag spezielle Klauseln, die die Möglichkeit von Verzögerungen aufgrund der Gründe für die Nichteinhaltung der direkt mit dem Entwickler verbundenen oder vom Entwickler unabhängigen Konstruktionsfristen vorsehen. Diese Bestimmungen erläutern in der Regel, zu welchem Zeitpunkt der Käufer den Vertrag einseitig kündigen kann und wie hoch die ihm zustehenden Zahlungen und Entschädigungen sein werden. Besondere Aufmerksamkeit sollten Investoren den Vertragsbestimmungen widmen, in denen die Inbetriebnahmetermine für die Anlage festgelegt sind und aus welchen Gründen der Entwickler diese Bedingungen ändern kann. Damit ein Vertrag ein wirklich rechtliches Dokument ist, müssen die vertraglichen Verpflichtungen durch eine anteilige Befriedigung ersetzt werden. Die proportionale Zufriedenheit ist der Gewinn oder Verlust, den die Parteien erhalten und der sie motiviert, ihren vertraglichen Verpflichtungen nachzukommen. Dies hängt wiederum von der Entscheidung des Gerichts über die Beschwerde des Käufers ab.
Frage: Wer kann garantieren, dass der Bau der geplanten Projekte fortgesetzt wird?
Antwort: Zahlungen von Käufern von Off-Plan-Immobilien in Dubai werden durch speziell verwaltete Treuhandkonten, sogenannte Treuhandkonten, gemäß dem Gesetz über Treuhandkonten Nr. 8 geschützt. Dieses Gesetz ist für jedes Unternehmen oder jede Einzelperson, die Zahlungen für erhält, verbindlich Immobilien, deren Bau noch nicht abgeschlossen ist. Entwickler, die neue mehrstöckige Wohn- oder Gewerbegebäude und -gemeinden errichten, sollten sich an das Dubai Land Department wenden, um ein Garantiekonto zu eröffnen. Von Käufern oder Finanzinstituten für Immobilieneinheiten gezahlte Beträge werden auf einem speziellen Konto gutgeschrieben, das für jedes neue Gebäude bei einer autorisierten Bank eröffnet wurde. Das Gesetz sieht vor, dass Entwickler einen Manager für ein Garantiekonto ernennen müssen, der die Verwendung der Mittel aus dem Konto überwacht. Der Bauherr sollte zunächst von einem in der Anlage tätigen Berater ein Zertifikat erhalten, aus dem in der Regel hervorgeht, welche Bauphase bereits abgeschlossen ist. Der Verwalter des Garantiekontos muss dem Land Department die Beträge mitteilen, die dem Entwickler ausgestellt wurden. Auch nach Abschluss des Projekts hat der Entwickler keinen Zugriff auf die Beträge auf dem Konto. Das Land Department sperrt 10% der Projektkosten für ein Jahr nach Abschluss des Bauvorhabens auf dem Garantiekonto ein, bis alle Immobilieneinheiten im Namen der Käufer registriert und die letzten Eigentumsbestätigungen ausgestellt wurden.
Wenn gesetzliche Bestimmungen nicht eingehalten werden, kann dem Entwickler eine Geldstrafe von mindestens 200.000 AED auferlegt werden. Um das Ausmaß der Marktspekulationen zu verringern, hat RERA außerdem einen Erlass vom 1. Januar 2009 erlassen, in dem Entwickler und Banken angewiesen werden, Käufern und Investoren vor Baubeginn nicht mehr als 20% des Immobilienwerts in Rechnung zu stellen. "Bei Immobilien im Bau sollten Bauträger, die mehr als 20% des vertraglichen Wertes der Immobilie von Käufern erhalten haben, sofort keine weiteren Zahlungen mehr verlangen, bis die auf Garantiekonten eingezogenen Beträge die Bauherren erreichen." RERA hat auch Regulierungsverfahren im Zusammenhang mit dem Gesetz Nr. 13 erlassen, das das vorläufige Immobilienregister für alle geplanten Immobilien erstellt hat, die bei der Abteilung registriert werden müssen. Somit kann das Land Department garantieren, dass alle geplanten Immobilienobjekte unter die oben genannten Anforderungen fallen, die Entwickler strikt befolgen müssen.
