Rustar Immobilienberatung
Haben Sie jemals gedacht, dass jemand, der eine Wohnung auf Kredit kauft, am Ende ein bis zwei Mal zu viel bezahlt? Ein Gedanke darüber wird zukünftige Kreditnehmer deprimieren, da nicht jeder bereit ist, Wohnungen zu einem "doppelten" Preis zu kaufen. Und Überzeugungen wie "Sie investieren in Ihre Zukunft" trösten wenig Geld, egal was passiert, schrecklich leid. Und vergebens, denn Sie können mathematisch nachweisen, dass Zeit wirklich teurer ist als Geld, und ein Kreditnehmer, der einen langfristigen Kredit aufnimmt, wird wahrscheinlich davon profitieren.
In der heutigen Realität ändern sich ständig die Preise für Dinge und Waren (einschließlich Quadratmeter). Die Immobilienpreise sind - inflationsbedingt - in der Regel höher als zuvor. Das Geld verliert allmählich an Wert und die Dinge werden im Gegenteil teurer. Wenn die Quadratmeterpreise jahrelang gleich geblieben wären, wäre der Kreditnehmer wirklich nur dadurch getröstet worden, dass er, obwohl er für die Wohnung zu viel bezahlt hatte, dieses Geld in seine Familie und seine Kinder investiert hätte. Dank der Inflation ist dies jedoch nicht der einzige Trost. Steigende Quadratmeterpreise "verschlingen" allmählich die Überzahlung. Natürlich kann es zu Rezessionen und Stagnationen auf dem Markt kommen, aber der Immobilienmarkt in Dubai gefährdet dies eindeutig nicht - und langfristig - wird eine Fläche von 10 bis 20 Jahren immer noch spürbar teurer sein als jetzt.
Wenn der Markt allmählich wächst, überschneidet sich die Überzahlung des Kredits um das 1,5- bis 2-fache mit der Tatsache, dass die Wohnung selbst in dieser Zeit um ein Vielfaches teurer wird. Aber warum hängt dieses Wachstum davon ab? Es gibt ein kritisches Marktwachstum, oberhalb dessen die Preiserhöhungen für Wohnungen die Überzahlungen für Kredite übersteigen und unterhalb dessen nicht. Das heißt, wenn der Markt im Durchschnitt schneller wächst als dieser Wert, profitiert der Kreditnehmer von einem Anstieg der Kosten einer Wohnung, die in Schulden gekauft wurde. Damit der Markt die Auszahlung der Kredite vollständig kompensieren kann, reicht ein Mindestwachstum von durchschnittlich 3-5% pro Jahr aus. Dies ist viel niedriger als die aktuelle Inflationsrate. Wenn die Marktwachstumsrate bei 10-20% pro Jahr liegt, liegt der Nutzen für den Kreditnehmer auf der Hand.
Beispiel Nr. 1
Standarddarlehen
Nehmen Sie die Standardparameter eines Wohnungsbaudarlehens: Laufzeit - 10 Jahre, Ratenzahlung - 30% der Wohnkosten und Zinssatz - 12%. Unsere Berechnungen zeigen, dass mit diesen Parametern des Kredits der Markt um durchschnittlich 3,6% pro Jahr wachsen kann. Dann ist der Betrag, um den die Wohnung in 10 Jahren im Preis steigen wird, gleich der Überzahlung. Wenn die Marktpreise in diesen 10 Jahren im Durchschnitt schneller als 3,6% pro Jahr steigen, wird eine Erhöhung der Kosten für eine Wohnung die Überzahlung eines Kredits außer Kraft setzen. Nehmen wir an, wir hätten eine Wohnung mit einem Kreditwert von 300.000 US-Dollar in Anspruch genommen. Dann würde die Überzahlung für 10 Jahre bei 127.000 US-Dollar liegen. Im Laufe der Jahre würden sich die Kosten für eine Wohnung mit einem Marktwachstum von 3,6% pro Jahr auf 427.000 US-Dollar belaufen
Beispiel Nr. 2
Keine Anzahlung
Wir lassen die gleichen Parameter (Laufzeit von 10 Jahren, Zinssatz - 12% pro Jahr), nur die Anzahlung wird Null sein. Kürzlich populäres Bankprodukt. Um die Überzahlung für eine Wohnung zu „schließen“, sollte der Markt dementsprechend etwas schneller wachsen - um 4,8% pro Jahr.
Die Abhängigkeit ist verständlich: Je mehr ein Mensch nimmt, desto mehr zahlt er. Je niedriger die Anzahlung, desto größer sollte das Marktwachstum sein. Was passiert mit unserer Wohnung für 300.000 US-Dollar? In diesem Fall beläuft sich die Überzahlung des Darlehens für 10 Jahre auf etwa 180.000 USD. Aber eine Wohnung mit einer Marktwachstumsrate von 4,8% pro Jahr kostet ungefähr 480.000 USD.
Beispiel Nr. 3
Nehmen wir an, wir nehmen ein Darlehen mit einer Anzahlung von 30% auf 12% pro Jahr für einen Zeitraum von 30 Jahren auf. Es stellt sich heraus, dass der Markt jetzt langsamer wachsen sollte - nur 2,8% pro Jahr, um die Überzahlung für 30 Jahre zu "essen". Je länger die Laufzeit, desto teurer wird die Wohnung. In dieser Situation über 30 Jahre, wird die Überzahlung sogar mehr als die anfänglichen Kosten der Wohnung sein. Das heißt, die Überzahlung für eine Wohnung im Wert von 300.000 USD beträgt 380.000 USD. Aber eine Wohnung für 30 Jahre mit einer Marktwachstumsrate von 2,8% pro Jahr kostet bereits 680.000 USD.
Das Verhalten des dritten Parameters des Darlehens - des Zinssatzes - bedarf keiner gesonderten Erläuterung. Es ist offensichtlich, dass die Marktwachstumsrate umso höher ist, je höher der Prozentsatz ist.
Die wichtigsten Empfehlungen für den Kauf einer Wohnung auf Kredit der Berater von RustaR Real Estate:
- Je niedriger die Anzahlung, desto schneller muss der Markt wachsen, um die Überzahlung auszugleichen und umgekehrt. Das heißt, je mehr Sie Geld leihen, desto stärker ist die Abhängigkeit vom Markt.
- Je länger der Zeitraum ist, für den der Kreditnehmer einen Kredit aufnimmt, desto größer ist der Gewinn. Dies ist die Kraft des Zinseszinses - Sie tilgen das Darlehen zu gleichen Teilen und die Marktpreise steigen exponentiell.
- Je höher der Kreditzins, desto schneller muss der Markt wachsen, um die Überzahlung auszugleichen. Das heißt, hohe Kreditzinsen zahlen sich bei hohen Marktwachstumsraten aus: Wenn der Markt stillsteht, ist die Aufnahme von Krediten zu hohen Zinssätzen unrentabel.
Überraschen Sie Einzahlungen oder warum Bill Gates ein Haus auf Kredit gekauft hat
Haben Sie sich jemals gefragt, warum die Menschen im Westen Wohnungen immer auf Kredit kaufen, auch mit Geld? Sowohl Millionäre als auch ehemalige Präsidenten werden Kreditnehmer. Deshalb sind sie Millionäre: Sie wissen, wie man Geld zählt. Selbst wenn jemand Geld hat, ist es für ihn rentabler, es in das Geschäft, in sein Geschäft oder in Aktien zu investieren und es schließlich einfach gegen eine Kaution auf eine Bank zu legen. Und eine Wohnung zu kaufen ist nicht mit Ihrem eigenen Geld, sondern mit Bankgeld. Selbst bei einer Einzahlung für die Zeit, in der der Kreditnehmer den Kredit zahlt, „fällt“ er mehr als zweimal ab, verglichen mit dem Betrag, der für die Auszahlung des Kredits angegeben wurde.
Hier ist ein konkretes Beispiel. Nehmen wir an, wir kaufen eine Wohnung für 300.000 Dollar. Darlehensparameter: Laufzeit - 10 Jahre, Anzahlung - Null, Darlehenszinssatz - 12%. In 10 Jahren wird die "Überzahlung" für eine Wohnung ungefähr 180.000 USD betragen, dh ungefähr 60% der anfänglichen Wohnkosten. Aber wir haben einen Kredit von der Bank aufgenommen. Und sie legen ihre eigenen 300.000 USD auf eine Einzahlung von 8% pro Jahr. Nach 10 Jahren wird sich dieser Betrag auf 647.000 USD erhöhen, dh mehr als das Doppelte. Es muss jedoch berücksichtigt werden, dass die Einzahlung in der Anfangsphase hinter den Kreditzahlungen zurückbleibt und irgendwann in der Mitte der Laufzeit beginnt, sie zu überholen. Normalerweise führt eine Person Vergleiche für das erste Anlagejahr durch und ist enttäuscht, aber aus irgendeinem Grund denken nur wenige über die Aussicht nach. Und in Zukunft wird der auf dem Einlagenkonto wachsende Betrag garantiert die Zahlungen für ein Wohnungsbaudarlehen übersteigen, die über den gesamten Zeitraum in gleichen Raten ausgezahlt werden.
Der Kreditnehmer hat nichts zu verlieren.
Welche der obigen Aussagen können wir schließen? Es stellt sich heraus, dass der Kauf eines Eigenheims auf Kredit in fast jeder Marktsituation neben der globalen Finanz- oder politischen Krise ein rentables Geschäft ist, auch wenn Sie über Bargeld für den Kauf einer Wohnung verfügen. Neben der Mathematik ist die Psychologie im Leben jedoch nicht weniger wichtig. Wenn Sie sich nicht wohl fühlen, wenn Sie von Krediten leben, wenn Sie in Finanzinstrumente investieren - all das ist nichts für Sie. Wenn Sie bereit sind, sich der Finanzkultur anzuschließen, denken Sie daran, dass Sie mit Wohnungsbaudarlehen wahrscheinlich nichts verlieren werden.
