Diese und weitere Fragen stellte Dr. Mahdi Al Aswad, Geschäftsführer von Halcon Real Estate. Er versuchte auch, sie zu beantworten, indem er die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt der VAE analysierte
Sollten die Darlehenszinsen wirklich so hoch sein?
Die Zinsen für von Zentralbanken eingerichtete Kredite haben einen gewissen Einfluss auf den Wohnungsmarkt. Wenn die Kreditzinsen sinken, steigen die Immobilienpreise ausnahmslos und umgekehrt.
Aber was tun mit den Zinssätzen von Hypothekenfinanzierungsinstituten? Welchen Einfluss haben sie auf den Immobilienmarkt des Landes? Diese Frage ist es wert, in einem Markt wie den Vereinigten Arabischen Emiraten gestellt zu werden, in dem der Dirham an den Dollar gebunden ist und die Kreditzinsen bei 9-10% bleiben. Immerhin funktioniert das Szenario "Wenn die Zinsen sinken, steigen die Immobilienpreise und umgekehrt" nicht.
Kredite sind zu teuer
Die Erklärung, warum die Zinssätze für Kredite in den Vereinigten Arabischen Emiraten hoch sind, ist recht einfach: Die Zinssätze in Dirham sind höher als die Bankzinsen in Dollar. Die Gründe, warum die Kreditzinsen hoch sind, sind viel komplexer und nicht so einfach zu verstehen.
Sie müssen sich fragen, warum Banken 9,5% verlangen, wenn der Dirham seit vielen Jahren künstlich gegenüber dem Dollar gehalten wird. Dies ist nicht der Hauptzinssatz der Banken, über den wir sprechen, sondern die zusätzlichen zwei bis drei Prozent, die Banken ihren Produkten "von oben" hinzufügen. Warum kann es nicht 1,5% sein? Wenn Sie einen Dollarkredit aufnehmen, erhalten Sie einen Zinssatz von 5,5%, und ein Darlehen in Dirham kostet Sie 9,5%. Das ist Unsinn.
In entwickelten Märkten werden Kreditgeber in der Regel wegen Nachlässigkeit in Bezug auf die Standards für Wohnungsbaukredite kritisiert. Hier können wir in die entgegengesetzte Richtung kritisieren. Banken sagen, sie sollten ihre Risiken im Auge behalten, wenn sie Wohnungsbaudarlehen in einem aufstrebenden Markt vergeben.
Ich stimme zu, dass der Immobilienmarkt der Emirate nicht so etabliert ist wie beispielsweise der europäische oder der amerikanische, aber es gibt auf allen Märkten Risikofaktoren, unabhängig von ihrem Entwicklungsgrad. Und natürlich können die Risiken die Zahlen nicht verdoppeln, wie es hier der Fall ist. Ein bisschen mehr Zeit wird vergehen und alle Konsequenzen daraus werden offensichtlich.
Negative Auswirkungen
Wenn wir über Miete sprechen, sehen wir unter dem Gesichtspunkt der Beschränkungen der Obergrenze ihrer Kosten und der Kontrolle über den Mietvertrag, dass dieses Problem für viele von Belang ist.
Die Kontrolle über das Wachstum der Mietpreise betrifft zweifellos die Eigentümer (Investoren) von Wohnungen, die ihr Eigentum an Mieter vermieten. Aufgrund des hohen Bankzinssatzes für Kredite befinden sich Investoren zwischen einem Stein und einem harten Ort. Derzeit ist es Hausbesitzern nicht gestattet, die Jahresmieten um mehr als 7% zu erhöhen. Banken verlangen jedoch weiterhin 9,5% für aufgenommene Kredite. Nun, und wie sollten Sie daran interessiert sein, dem Markt ein solches Produkt wie Wohnen zur Verfügung zu stellen, das einen Gewinn von 7% pro Jahr erzielt und gleichzeitig 9,5% an die Bank zahlt? Das Minus beträgt 2,5%, was für Investoren und potenzielle Käufer von Eigenheimen nicht sehr attraktiv ist.
Immobilienmärkte entwickeln sich in der Regel aufgrund zweier Faktoren: Angebot / Nachfrage und Finanzierung. In den VAE werden Angebots- und Nachfragethemen sehr oft und überall diskutiert. Leider wird die Wichtigkeit eines Faktors wie Hypothekenfinanzierung und damit verbundene Kosten in der Regel abgezinst.
Wohnungsbaudarlehen sind heute jedoch ein wichtigeres marktstützendes Thema als je zuvor, da sich eine enorme Menge von Immobilien dem Fertigstellungs- und Inbetriebnahmestadium nähert. Letztendlich sollten die Menschen in der Lage sein, Immobilien zu erschwinglichen Preisen zu kaufen, und der Wert des Geldes wird in diesem Fall zu einem Schlüsselfaktor dafür, ob sie es sich leisten können oder nicht.
Was zu tun ist?
Meiner Ansicht nach befinden wir uns heute in einer Situation, in der ein Fortschreiten für die Banken eine Überprüfung ihrer hohen Zinssätze für Hypothekarkredite bedeutet. Wie können wir die festgelegte "Obergrenze" für steigende Mieten und die Verzinsung von Krediten an Banken ausgleichen? Wie können wir diese hohen Zinsen überwinden?
Eine Möglichkeit besteht darin, Investoren und Förderer zu ermutigen, Projekte zu finanzieren und Immobilien selbst zu kaufen, wobei die Banken „über Bord“ bleiben. Das Problem dabei ist, dass dies die Marktentwicklung drastisch einschränken wird. Und wenn der Immobilienmarkt wie in den Vereinigten Arabischen Emiraten ist, wo jeder beschäftigt und interessiert sein sollte, besteht die Gefahr einer Stagnation.
Nach meiner Erfahrung kommen viele Menschen zu uns und kaufen Immobilien. Wenn wir ihnen sagen, dass sie 75-80% der Finanzierung erhalten können, sind sie einfach glücklich. Aber dann tritt eine Bank in Aktion, die sie mit ihren Zinssätzen schockiert. Viele Käufer kennen die Kreditzinsen in London oder den USA, und dies hindert sie zweifellos daran, in den Emiraten einzukaufen. Sie sollten es sich schon zweimal überlegen, bevor sie sich entscheiden, hier eine Immobilie zu kaufen.
Die Zukunft
Mein Punkt ist, dass die hohen Zinssätze für lokale Kredite in den Vereinigten Arabischen Emiraten heute Raum für niedrigere Preise lassen, die es wert sind, verfolgt zu werden, und dieser neue Immobilienmarkt wird zu seiner Reife gelangen und es wird viel Raum für gesunden Wettbewerb geben. Verfolgen wir die Entwicklung der Ereignisse.
