Text: Helena Kryukova WENN WIR DIE STADT DER ZUKUNFT EINFÜHREN, KOMMT DIE ERSTE NUMA NACH DUBAI. GLEICHE BEDEUTUNGEN UND DER IMMOBILIENMARKT: BEKOMMEN SCHWIERIGKEITEN, WURDEN ES ZUKÜNFTIGER ENTWICKLUNG, NEUEN FANTASTISCHEN PROJEKTEN UND EINEM SCHNELLEN WACHSTUM AUS INVESTITIONEN IN INVESTITIONEN.
Dubai nimmt regelmäßig eine führende Position bei den Ratings für vorrangige Investitionen in Immobilieninvestments ein: Im Savills-Rating belegte das Emirat den zweiten Platz weltweit in Bezug auf die Attraktivität von Immobilieninvestments, und das Knight Frank-Rating geht davon aus, dass Dubai nach diesem Indikator in Kürze vor London liegen wird. Weltinvestitionshauptstadt.
Angebot und Nachfrage - auf der Waage
Die Auswahl der Investoren ist nicht überraschend, da das Emirat neben den Hauptfaktoren wie hoher Kapitalrendite, Investitionssicherheit und Kapitalrendite auch in den Listen der Städte mit den ungewöhnlichsten, interessantesten und bedeutendsten Immobilienprojekten wie dem Aerotropolprojekt Dubai Süd ( ehemals Dubai World Central), von Knight Frank-Experten als eines der fünf wichtigsten Stadtentwicklungsprojekte der Welt für Immobilieninvestitionen ausgezeichnet.
Und natürlich auch MBR City - District One mit seinen sieben Kilometern künstlichen Seen Crystal Lagoons und dem größten künstlichen Strand der Welt, Aladdin City Complex im Herzen von Dubai Creek, inspiriert von der traditionellen arabischen Kultur, drei Themenparks unter dem allgemeinen Namen Dubai Parks and Resorts , das künstliche Inselentwicklungsprojekt Bluewater Island mit dem höchsten Riesenrad der Welt, Dubai Eye, der große Dubai Creek Harbour-Komplex, der gigantische Dubai Frame und das Inselentwicklungsprojekt Deira Islands. Und dies ist nur ein Teil dieser großartigen Projekte, die am Vorabend der EXPO 2020 in Dubai auftauchen werden.
Dieser Wirbelsturm neuer Projekte, der Dubai so schnell eroberte, brachte jedoch viele Analysten in Verlegenheit, die es gewohnt sind, Fallstricke in allem zu sehen, insbesondere in Verbindung mit einem Rückgang der Aktivität auf dem Immobilienmarkt und einem sichtbaren Preisverfall. Lassen Sie uns versuchen, dieses Gesamtbild einer fantastischen Zukunft zu verdeutlichen.
Das Haupthindernis bei verschiedenen Versuchen, eine möglichst eindeutige Prognose für die künftige Entwicklung des Wohnungsmarktes in Dubai abzugeben, war die tatsächliche Anzahl von Objekten, die in naher Zukunft für den Markteintritt bereit waren. Zu Beginn des Jahres war das Spektrum der Analysten in dieser Hinsicht recht groß: Ohne Verlegenheit gaben sie an, dass 30.000 Wohneinheiten den Markt bereits im Jahr 2015 sehr gut auffüllen könnten. Dann wurden die Prognosen etwas bescheidener: Jemand versprach 25.000 neue Objekte im Jahr 2015, andere nahmen einen längeren Zeitraum in Anspruch, um sich nicht auf den aktuellen Stand der Dinge festzulegen, und nannten die Zahlen von 70.000 Objekten bis 2018 oder umgekehrt schmaler - 6000 Objekte für das zweite Halbjahr 2015.
All dies konnte nur Verwirrung bei den Anlegern hervorrufen und einige potenzielle Käufer verwirren, woraufhin die wichtigsten Marktteilnehmer, darunter führende Entwickler wie DAMAC und Union Properties, Erklärungen abgaben, wonach Angebot und Nachfrage nach wie vor ausgewogen seien mit einer Tendenz zu einer vorherrschenden Nachfrage.
Später wurden diese Aussagen um offizielle Statistiken ergänzt: Trotz der zugesagten 25.000 neuen Immobilien werden 2015 nicht mehr als 10.000 Wohneinheiten in Dubai in Betrieb genommen, da die Entwickler die Auswirkungen des Angebotsfaktors auf die allgemeine Marktlage selbst verstehen und nicht danach streben Überlastung, die die Inbetriebnahme neuer Anlagen hemmt. Nach Angaben des Dubai Statistics Centre wird das Bevölkerungswachstum in Dubai in den kommenden Jahren zwischen 5 und 7% pro Jahr liegen, und der Wohnungsbau wird um 2,2% pro Jahr zunehmen, sodass das Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den kommenden Jahren tendenziell vorherrschen wird.
Die Tatsache, dass die Nachfrage nach Wohnraum in Dubai und jetzt und in Zukunft das Angebot deutlich übertreffen wird, sprechen Analysten und Marktteilnehmer einstimmig an. Das sagen der Leiter von Union Properties, Khalid Bin Kalban, der Leiter von DAMAC Zayed ElChaar, sowie Analysten von Land Sterling und Bayut. Der letzte Punkt in diesen Auseinandersetzungen war der jüngste offizielle Bericht des Dubai Land Department, in dem es heißt, dass das Emirat in nur neun Monaten des Jahres 2015 33.907 Immobilientransaktionen abgeschlossen hat, was auf ein stetig wachsendes Interesse der Käufer am Markt hinweist.
Für das persönliche Vermögen der Käufer wurden in diesem Zeitraum Immobilien im Wert von 21,24 Mrd. USD und für Kredite im Wert von 25,59 Mrd. USD verkauft, und es ist auch klar, dass die Beliebtheit von Wohnungsbauhypotheken in Dubai von Jahr zu Jahr zunimmt.
Neuer Aufstieg - in sechs Monaten
In den letzten zwei Jahren ist der Gesamtwert der in Dubai verkauften Immobilien für jedes nachfolgende Quartal stetig gewachsen, woraus geschlossen werden kann, dass sich der lokale Immobilienmarkt stetig und stetig entwickelt, sagte der Leiter des Land Department, Sultan Butti Bin Majren. Es ist jedoch zu beachten, dass die Prognosen der Analysten und Marktteilnehmer zuversichtlicher sind, dass der drohende Immobilienmarkt in Dubai (möglicherweise bereits Mitte 2016) zu seinen früheren Wachstumsindikatoren zurückkehrt.
Heute haben sich diese vorsichtigen und vorsichtigen Annahmen in letzter Zeit zu überzeugenden Thesen entwickelt, die von Fakten gestützt werden. Der Grund für die triumphale Rückkehr des Marktes zu seinen früheren Positionen wird die Intensivierung der Prozesse in der Wirtschaft der Region aufgrund des Status einer stabilen Bucht im unruhigen Umfeld anderer Länder des Nahen Ostens sowie seine Ausrichtung auf 2020 sein, wenn die Weltausstellung in Dubai stattfinden wird.
Ein weiterer wichtiger Faktor außerhalb der Immobilienbranche, der sich jedoch erheblich auf ihre weitere Entwicklung auswirken wird, war die jüngste Aufhebung der Wirtschaftssanktionen aus dem Iran, die den VAE und insbesondere Dubai einen starken zusätzlichen finanziellen Anreiz zur Expansion versprachen einen jährlichen Handelsgewinn von mindestens 13 Mrd. USD. Nach Schätzungen des IWF wird der jährliche Anstieg des BIP in den Vereinigten Arabischen Emiraten nur aufgrund der Aufhebung der Sanktionen gegen den Iran mindestens 1% betragen, zuzüglich eines jährlichen Wachstums von 3% in den nächsten drei Jahren.
Der Schwerpunkt liegt auf dem Vermietungsmarkt
Ein weiterer Sektor der Immobilienbranche, der die Aufmerksamkeit von Analysten und Investoren auf sich zieht, ist in den letzten sechs Monaten zum Wohnungsvermietungsmarkt in Dubai geworden. In diesem Bereich ist wie in den Vormonaten eine erhöhte Volatilität zu beobachten, eines ist jedoch sicher: Die Gewinne aus Investitionen in Immobilien in Dubai steigen weiter. Laut den Immobilienpreisindizes von Phidar Advisory ist die Rendite im Wohnungssegment in Dubai in den letzten drei Monaten auf ein Rekordhoch von 7,5% gestiegen, während die Rendite von Villen bei niedrigeren Preisen im Verkaufssektor und anhaltenden oder steigenden Preisen auf 4,8% gestiegen ist im Mietsegment.
Die Tatsache, dass die wachsenden Mieteinnahmen in Verbindung mit dem Status eines sicheren Investitionshafens in Dubai eine eher optimistische Zukunft für die Immobilienbaubranche darstellen, geht auch aus dem jüngsten Bericht der internationalen Ratingagentur Moody's und einem Analysebericht der Financial Times hervor, deren Experten loyal genannt werden Das Gesetz über Auslandsinvestitionen und die Transparenz der regulatorischen Standards, dh Sicherheit und Komfort, gehören zu den beiden wichtigsten Faktoren für die weitere Entwicklung des Dubai-Wohnungsmarkts mir.
Laut einer anderen Beratungsagentur, Land Sterling, stiegen die Kosten für die Anmietung von Studio-Apartments in erschwinglichen Gebieten von Dubai allein im dritten Quartal des Jahres um 13%. Gleichzeitig sind die Kosten für die Anmietung von Wohnungen mit größerer Fläche umgekehrt proportional zur Größe der Villen und Apartments: Die Preise für Ein-Zimmer-Wohnungen sind je nach Region um durchschnittlich 5 bis 12% pro Quartal gestiegen, und Elite-Wohnungen sind im Gegenteil für Mieter billiger geworden. Auf dem Höhepunkt der Popularität bei Investoren und Mietern - preiswerte Wohnungen einer kleinen Fläche in den entwickelten Gebieten von Dubai. Laut Propertyfinder fallen die gefragtesten Mieter in Dubai in die Preisspanne von 13.500 bis 40.000 US-Dollar pro Jahr.
Damit bleibt Dubai eine der teuersten Städte der Welt. Dies hat eine aktuelle UBS-Ratingstudie mit dem Titel Prices and Earnings bestätigt.
Dubai hat es jedoch geschafft, sich in die Top-4-Städte mit den höchsten Mietpreisen zu begeben, was hauptsächlich auf den Elite-Immobiliensektor zurückzuführen ist, während sich in letzter Zeit sowohl die Regierung als auch die Entwickler auf das andere Ende des Spektrums konzentriert haben - den erschwinglichen Wohnungssektor.
Dieser Trend, der sich im ersten Halbjahr abgezeichnet hat, hält bis heute an. Nach der JLL-Definition werden bezahlbare Immobilien für Dubai als Immobilien mit einem durchschnittlichen Wert von 215.000 USD im Verkaufssegment und ca. 19.000 USD pro Jahr im Mietsegment angesehen. Diese Art von Wohnraum in Dubai fehlt derzeit am meisten, da mindestens 40% der Gesamtbevölkerung oder 820.000 Haushalte potenzielle Käufer und Mieter solcher Immobilien sind, heißt es im JLL-Bericht.
Neue Anlagemöglichkeiten werden einen völlig neuen Anlegertyp nach Dubai locken, der sich für die Kategorie der Niedrigpreisimmobilien interessiert, und dank dessen erwartet Dubai nach Angaben der Analysten von Knight Frank in den nächsten sieben oder mehr Jahren eine stabile und zuversichtliche Entwicklung des Immobiliensektors.
Für weitere Informationen über den Kauf und die Verwaltung von Immobilien in Dubai wenden Sie sich bitte an IMEX Real Estate unter Tel. in Moskau +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800-IMEX (800-4639) oder durch Senden einer Anfrage per E-Mail [email protected].
