Gepostet von: Helena Kryukova Ausdauer und vorsichtiger Optimismus - so lässt sich das Verhalten der Entwickler und Makler Dubais in den ersten Monaten des Jahres 2015 vor dem Hintergrund steigender Nachfrage und gleichzeitig sinkender Preise beschreiben. Es scheint, dass die wichtigste Lehre, die Dubai aus den schwierigen Erfahrungen von 2008 bis 2009 gezogen hat, das Bewusstsein für die Bedeutung solider Grundlagen für jede Begeisterung war. Die Begeisterung des Emirats für den Immobilienmarkt ließ jedoch nicht nach.
Phasenwechsel
Eine natürliche Veränderung der Aktivitätsperioden und der relativen Abkühlung ist charakteristisch für jeden Immobilienmarkt. Und Dubai hat in diesem Sinne Glück gehabt. Nach einem fieberhaften Wachstumstempo und steigenden Preisen Ende 2013 - Anfang 2014, die viele an den Boom vor der Krise von 2008 erinnerten und den IWF sogar offiziell vorwarnten, verlief der Kurswechsel in Richtung Abkühlung relativ schmerzlos.
Die kritische Phase ist bereits abgeschlossen. Der Markteinbruch geschah nicht, im Gegenteil, in der zweiten Jahreshälfte 2014 begann der Markt allmählich und langsam alle Merkmale einer ausgereiften und stabilen Entwicklung zu erlangen. Dies lag vor allem an den rechtzeitigen und wirksamen Maßnahmen der Regierung von Dubai, die in vielen Quellen wiederholt erwähnt wurden. Jetzt möchte ich noch etwas sagen. Über das, was genau dieser Markt als nächstes erwartet.
Die künstliche Neubewertung von Immobilien in Dubai, verbunden mit der Marktsättigung mit neuen hochwertigen Wohnungen, wird das Emirat nach Ansicht von Experten zu einer unvermeidlichen Preisanpassung im Jahr 2015 führen. Zu Beginn des Jahres haben einige alarmierte Analysten die spezifischen Prognosezahlen in dieser Hinsicht leicht überschätzt, aber nach einigen Wochen ihre Prognosen korrigiert. Experten von Jones Lang Lasalle, einem internationalen Analyse- und Beratungsbüro, versprechen Dubai eine Preissenkung von 5-10% für 2015. Laut JLL-Experten stiegen die Immobilienpreise in Dubai laut Juni 2014 nur in den letzten zwei Jahren um 56%. Laut JLL werden 2015 in Dubai 25.000 neue Wohneinheiten in Betrieb genommen, was 7% des bestehenden Wohnungsbestandes des gesamten Emirats entspricht. Laut Craig Plumb, Leiter Analytics bei JLL im Nahen Osten, ist der Markt jedoch durchaus in der Lage, eine solche Anzahl neuer Immobilien zu akzeptieren, ohne die Preise zu senken. Ihr Rückgang wird daher eher von anderen Faktoren bestimmt, insbesondere von zu hohen Immobilienpreisen.
Ein weiterer Aspekt der Preisgestaltung in vielen Wirtschaftssektoren Dubais, der potenzielle Investoren im Ausland beunruhigt, ist die Situation der Ölpreise, deren Kosten in der Öffentlichkeit traditionell mit den Preisen für alles andere in Verbindung gebracht werden, und insbesondere in den arabischen Ländern, die die Exporte dieses Landes anführen. " schwarzes Gold. "
In diesem Sinne haben Experten es eilig, uns zu trösten: Ein Rückgang der Ölpreise wird keine wesentlichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt in Dubai haben. Dieses Emirat hat wenig mit dem Ölhandelsmarkt zu tun, aber ein Rückgang der Aktienkurse um 30% gegenüber dem Höchststand im Juni 2014 könnte das Vertrauen potenzieller Investoren schwächen, sagen Experten von JLL. Die Situation auf dem Devisenmarkt könnte die Aktivität einiger Anleger etwas schwächen: Aufgrund der Bindung des Dirhams an den Dollar ist das Leben in Dubai für einige Expatriates teurer geworden, aber in diesem Sinne wird sich das Bild im Allgemeinen kaum ändern, heißt es in dem JLL-Bericht.
Marktabschluss
Dass die deutliche Abkühlung des Immobilienmarktes in Dubai ein sicheres Zeichen für dessen Stabilisierung ist, würde man bezweifeln, wenn nur Analysten Optimismus in diesem Sinne zum Ausdruck brachten.
Es wird jedoch voll und ganz von denen geteilt, von denen die weitere Entwicklung der Situation direkt abhängt, dh von den Marktteilnehmern selbst, den Entwicklern und Maklern, den wichtigsten Branchenkennzahlen. 90% des Immobilienmarktes in Dubai werden derzeit von vier Branchengrößen kontrolliert - Nakheel, Damac, Dubai Properties und Emaar. Profit- und Aktivitätsschwankungen dieser Entwickler beeinflussen daher die Situation auf dem gesamten Immobilienmarkt erheblich.
Zum Beispiel Dubais Immobilienmarktriese Nakheel, der 2014 132 neue Wohnimmobilien auf der künstlichen Insel The Palm Jumeirah und eine Reihe von Immobilien in Dubais Gebieten in Auftrag gab, darunter A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park und Jumeirah Heights rechnet für 2015 mit einem deutlichen Gewinnwachstum und wird das Tempo seiner Aktivitäten nicht schmälern. Das Unternehmen beabsichtigt, seine Mieteinnahmen auf bis zu 2 Milliarden US-Dollar pro Jahr zu steigern. Grund dafür sind fast eine Million neue Quadratmeter Verkaufsfläche, die der Bauträger im laufenden Jahr in Betrieb nehmen wird, sowie 30.000 neue Mietwohnungen . Nakheel sicherte sich die Unterstützung der Banken für die nächsten vier Jahre - Finanzinstitute werden dem Bauträger Darlehen in Höhe von mindestens 2,15 Mrd. USD gewähren im vergangenen Jahr waren es 1,44 Milliarden US-Dollar.
Ein weiterer wichtiger Akteur in der Immobilienbranche in Dubai, Damac, präsentierte ebenfalls seine Prognose für die Zukunft: 2015 dürfte sich der Markt stabilisieren, während 2016-2017 die Anzahl der neu in Auftrag gegebenen Projekte wahrscheinlich sinken wird, was zu einer neuen Runde führen könnte Preiserhöhungen.
Die kollektive Meinung der meisten Teilnehmer am Immobilienmarkt in Dubai bestätigt auch die Abschwächung der fallenden Immobilienpreise in Dubai im Jahr 2015, nennt aber andere die Faktoren des Falls. Dies ist in erster Linie eine Erhöhung der Gebühren für den Verkauf von Immobilien, strengere Vorschriften für die Ausgabe von Hypotheken und ein Mangel an erschwinglichem Wohnraum, obwohl die Vereinigten Arabischen Emirate in Bezug auf das in den letzten Jahren in Betrieb genommene Immobilienvolumen in allen Golfstaaten regelmäßig führend waren. . Beispielsweise wird der Gesamtwert der 2014 gebauten Immobilien auf 21,28 Mrd. USD geschätzt, doch der Anteil der begehrtesten und erschwinglichsten Immobilien an dieser Gesamtmasse ist leider zu gering, weshalb eine übermäßige Nachfrage besteht.
Timeshare und Crowdfunding
Und diese beiden neuen Wörter haben Immobilieninvestoren selbst gesagt, die ständig nach neuen und rentabelsten Möglichkeiten suchen, um in der zuverlässigsten Sphäre, der Sphäre der Wohnimmobilien, zu investieren. Insbesondere für Dubai und die Vereinigten Arabischen Emirate sind diese beiden Konzepte gerade aufgrund des stetigen Preisanstiegs von besonderer Relevanz, der es Anlegern mit begrenztem Budget nicht ermöglicht, separate Wohnungen für die ganzjährige Nutzung zu erwerben. Und hier helfen Timesharing und Crowdfunding.
Diese Konzepte sind jedoch gerade für Dubai neu, wo in diesem Jahr erstmals ein umfassender Vorschlag zur Kofinanzierung von Immobilienkäufen auf dem Markt erschien. DURISE unterbreitete Kleininvestoren ein solches Angebot für Wohnungen im Old Town Island-Komplex im zentralen Viertel des Dubai Souq A1 Bahar. Nach einem Vorschlag von DURISE kann der Anteilseigner mindestens 5.000 USD in einen gemeinsamen Erwerb von Wohnraum auf der Grundlage von Crowdfunding investieren.
Das Crowdfunding-Konzept richtet sich an potenzielle Investoren, die nicht über ausreichende Mittel für den unabhängigen Kauf von Einzelimmobilien verfügen, aber einen Teil des für den Kauf einer bestimmten Immobilie benötigten Geldes investieren können. Auf diese Weise schafft es das zwischengeschaltete Unternehmen, genügend Mittel aufzubringen, um ein (Wohnung) oder mehrere (bis zum gesamten Komplex) Immobilienobjekte zu kaufen, und die Anteilseigner-Investoren werden zu gleichen Bedingungen zu vollen Eigentümern dieser Immobilien.
Im Allgemeinen sind Crowdfunding-Programme sehr unterschiedlich und beinhalten verschiedene Formen der Beteiligung von Anlegern. Dieses Prinzip des Investierens in Immobilien war in letzter Zeit für Investoren in Russland und anderen Ländern der Welt von großem Interesse. In Dubai "untersucht" Crowdfunding in Bezug auf Immobilien nur den Boden. Eine andere Art der Investition in Immobilien, die erst vor relativ kurzer Zeit in Dubai auftauchte und daher nicht jedem bekannt war, war das Konzept des Timesharing. Laut einem neuen Analysebericht des Marketingunternehmens AFH wird der Immobilienmarkt in Dubai aufgrund der gestiegenen Nachfrage nach Immobilien im Timesharing-Bereich kurzfristig einen Umsatz von mindestens 3,8 Mrd. USD erzielen.
Das Timesharing geht davon aus, dass der Vermieter das Recht hat, für einen bestimmten Zeitraum im Jahr (in der Regel von einem Monat bis zu drei Monaten nach Wahl des Eigentümers) in seiner Wohnung oder seinem Haus zu leben, und für den Rest der Zeit wird die Immobilie von einer Verwaltungsorganisation vermietet, der der Eigentümer dieses Recht anvertraut oder die, die diesen Wohnkomplex ursprünglich gebaut und betrieben hat. Auf diese Weise bringt der Wohnungsbau dem Hausbesitzer ein Einkommen und füllt gleichzeitig den Fonds für Hotelimmobilien in der Stadt auf. Diese Eigentumsform wird häufig auch als Mit- oder Miteigentum bezeichnet. Die Timesharing-Branche in den VAE wuchs erst 2013 um 15 bis 20% und 2014 - laut AFH-Bericht um weitere 30%. Aber die Nachfrage nach solchen Einrichtungen für die Bewirtung wächst von Jahr zu Jahr, sowohl von Touristen, die in komfortablen Apartments wohnen möchten, als auch von Investoren, die sich ein Zweitwohnsitz kaufen möchten, der fast das ganze Jahr über gewinnbringend vermietet werden könnte.
Somit ist es offensichtlich, dass Dubai seine Fähigkeit bewiesen hat, aus Fehlern zu lernen: Jetzt führen steigende Immobilienpreise hier nicht zu Markteinbrüchen, sondern führen nur zu neuen Wegen, sowohl den Markt als auch die Investitionen zu verwalten, was sich in der Einführung relativ neuer Crowdfunding- und Timesharing-Systeme für Dubai widerspiegelt. Unabhängig von den Ursachen für Schwankungen auf dem Immobilienmarkt in Dubai ist eines offensichtlich: Alle haben eine reale Basis, was bedeutet, dass Preisänderungen nicht als Zeichen für eine Verschlechterung des Marktes angesehen werden können, sondern als Zeichen für dessen endgültige Fälligkeit, die erst in einer Phase völliger Stabilität eintritt .
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