Das Frühjahr 2014 hat gezeigt: Die neuen Immobilienaktivitäten in Dubai haben im ersten Quartal gut begonnen. Fünf Monate nach Jahresbeginn haben gezeigt, dass sich die pessimistischen Prognosen der Analysten zu den Bedrohungen für die Stabilität des Immobilienmarktes in Dubai und den VAE insgesamt nicht ausgezahlt haben.
Trotz des rapiden Anstiegs der Immobilienpreise sind das Investitionspotenzial und die Aussichten für die Entwicklung des Immobiliensektors in Dubai sehr klar und darüber hinaus positiv. Vorbereitungen für "EXPO2020", die Verkörperung der gewagtesten, manchmal einfach fantastischen Pläne von Architekten, neue Rekorde und Erfolge, Wachstum in allen Bereichen der Wirtschaft, umfassende Verbesserung der Infrastruktur - dies sind nur einige der Pläne, die im ersten Halbjahr umgesetzt wurden und noch umgesetzt werden in Dubai in der zweiten Jahreshälfte 2014 umgesetzt.
SPRACHENZAHLEN
Der Rückblick auf den Zustand des Immobilienmarktes in Dubai zum Ende des ersten Quartals des Jahres dürfte mit den jüngsten Statistiken beginnen, die kürzlich von führenden weltweiten und lokalen Beratungsagenturen und Analysebüros veröffentlicht wurden.
Laut dem Bericht des Dubai Land Department stieg die Gesamtzahl der Immobilientransaktionen im ersten Quartal dieses Jahres gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres um 38%, und das Gesamtvolumen der Transaktionen belief sich auf 16,6 Mrd. USD. Diese Indikatoren weisen auf eine zuversichtliche und stabile Entwicklung hin Zunehmendes Investoreninteresse am Immobilienmarkt in Dubai. Entsprechend den Erwartungen der Abteilung werden die nächsten drei Quartale dieses Jahres nicht weniger aktiv sein, und die Entwicklung des Immobiliensektors wird durch den Start mehrerer großer Projekte gleichzeitig in Vorbereitung auf die "EXPO 2020" unterstützt.
In quantitativer Hinsicht stieg die Zahl der Immobilientransaktionen dem Bericht zufolge gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 11% und belief sich auf 15694 registrierte Transaktionen. Davon wurden 3482 Immobilientransaktionen zu Hypothekenkonditionen abgeschlossen und beliefen sich auf insgesamt 7,62 Mrd. USD. Generell spricht die Tatsache, dass die Immobilienpreise in vielen Gebieten Dubais immer noch hoch sind, auch für die allgemeine Stabilität des Immobilienmarktes in Dubai. erreichen nicht die maximalen Indikatoren von 2008. Der JLL-Agentur zufolge sind Immobilien in Downtown immer noch 7% günstiger als 2008, und die Preise für Wohnimmobilien in Business Bay und JLT liegen um 13% bzw. 2% unter dem Höchstwert von 2008. Die Wohnkosten in den Grünen sind 17% niedriger als im Jahr 2008. Investoren (13.000 Menschen) haben im ersten Quartal des Jahres 9,5 Milliarden US-Dollar in Immobilien in Dubai investiert, 57% mehr als im ersten Quartal 2013. 12,2 Mio. USD und 16 Mio. USD - diese Beträge kosten die teuerste Villa und die teuerste Wohnung in Dubai, die im ersten Quartal 2014 verkauft wurden.
Die teuerste Villa war eine Villa mit einer Gesamtfläche von 1111 Quadratmetern auf der Insel Palm Jumeirah, und die teuerste Wohnung war die Wohnung im legendären Burj Khalifa (15386 US-Dollar pro Quadratmeter). In Bezug auf diese Indikatoren liegt das laufende Jahr bereits vor dem vergangenen Jahr 2013: Zum Vergleich: Die teuerste Wohnung, die 2013 verkauft wurde, war die Wohnung im Fairmont The Palm-Komplex mit einem Wert von 11,43 Mio. USD.
Nach Angaben von Immobilienagenturen und Immobilienagenturen wie Reidin und Propertyfinder belegen neben Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah und Jumeirah Lake Towers nach wie vor den ersten Platz in der Liste der Top 10 der beliebtesten Gebiete Dubais. Laut dem Reidin-Portal stiegen die Preise für Villen in Dubai im Februar monatlich um 3,28% und jährlich um 19,5%. Laut der Prognose von HSBC Global Research in diesem Jahr dürften die Immobilienpreise in Dubai im Durchschnitt um weitere 10-15% steigen. Diese Zahlen zeigen auch die wachsende Stabilität des Immobiliensektors.
PROGNOSEN UND PERSPEKTIVEN
Bislang hat das laufende Jahr 2014 fast seinen Höhepunkt erreicht, sodass mit großer Sicherheit festgestellt werden kann, welche Prognosen der Analysten zum künftigen Immobilienmarkt von Dubai und den VAE realistisch und welche etwas übertrieben ausgefallen sind.
Beginnen wir mit letzterem. Ohne Zweifel sind die Befürchtungen vieler Experten über die Destabilisierung des Immobilienmarktes übertrieben. Zu schnelles Wachstum der Immobilienpreise Ende letzten Jahres hat einige Experten zu noch mutigeren Prognosen für das Jahr 2014 veranlasst und damit einen Anstieg der Immobilienpreise um fast 40% angekündigt. Zu Beginn dieses Jahres kamen jedoch mehr "erfahrene" Experten, die die Bemühungen der Regierung und der Entwicklerverbände zur Eindämmung von Spekulationen bewerteten, zu dem Schluss, dass die realen Preissteigerungen voraussichtlich 10 bis 20% nicht überschreiten werden.
Letztendlich waren sich die meisten Analysten einig, dass die nächste "Finanzblase" in diesem Jahr nicht zu erwarten ist. Den Berichten der analytischen Abteilung der HSBC Bank und des Beratungsunternehmens JLL zufolge werden die Kosten für Wohnimmobilien in Dubai in diesem Jahr um 10 bis 15% steigen, und die Gewinnindikatoren, die solche Immobilien mit sich bringen können, werden auf dem Niveau von 4 bis 5% bleiben. Laut JLL wird der Immobilienmarkt in Dubai in den nächsten zwei Jahren um 390.000 neue Wohneinheiten aufgestockt, was das bestehende Volumen um 9% erhöhen wird. Die meisten neuen Wohnimmobilien werden im Süden und Westen des Emirats in Gebieten wie Mohammed Bin Rashid City, Business Bay und Dubailand gebaut. Separat sollten ein paar Worte über Mietwohnungen gesagt werden.
Nach dem Bericht der gleichen JLL werden die Kosten für die Anmietung von Immobilien in Dubai unvermeidlich steigen, trotz einer leichten Verlangsamung der Preiserhöhungen in diesem Jahr, höchstwahrscheinlich um etwa 10-20%. JLL-Analysten geben eine solche Prognose ab, obwohl der Wohnimmobilienfonds voraussichtlich um 25.000 Einheiten pro Jahr zulegen wird. Der Gesamtmietindex von JLL stieg im ersten Quartal dieses Jahres um 7% und im Jahresverlauf um 23%. Der Index der Wohnungsvermietung wuchs um 26% pro Jahr und der Index der Villenvermietung um 12% pro Jahr. Vor allem die Mietpreise stiegen in so beliebten Mietgebieten wie Sports City, wo die Mietpreise im Jahresverlauf um 41% stiegen, International City (35%) und Discovery Gardens (33%), während die Mietpreise in solchen Gebieten stiegen Gebiete wie Downtown Dubai und Dubai Marina waren mit 24% bzw. 21% im Jahresverlauf deutlich niedriger. Im Vermietungssegment besteht zudem eine starke Tendenz, dass Mieter von Dubai in andere, günstigere Emirate wie Sharjah und Ajman ziehen. In jüngster Zeit stiegen die Mietpreise im Zusammenhang mit diesem Umzug sogar in Emiraten wie Fujairah.
WISSENSCHAFT UND WIRKLICHKEIT
In Bezug auf Prognosen und Aussichten ist es unumgänglich, das traditionelle Verlangen nach Dubai zu ignorieren, um die fantastischsten Ideen und Pläne in die Realität umzusetzen. Nach Angaben der Behörden der Vereinigten Arabischen Emirate verspricht das Jahr 2014 ein Jahr der Megaprojekte für den Bau sozialer, kultureller, touristischer und vor allem infrastruktureller Einrichtungen zu werden. Die drei größten Infrastrukturprojekte, für deren Erstellung und Aktualisierung Dubai ein Budget von 1,92 Milliarden US-Dollar vorsieht, werden mit dem Bau des Dubai-Kanals, der Errichtung der Al-Ittihad-Brücke und der Verlegung der für die Stadt äußerst wichtigen Straßenbahnlinien in Dubai begonnen wird 14,6 Kilometer sein. Alle drei Projekte werden die Höhe der Immobilienpreise in den Bereichen, in denen diese Projekte durchgeführt werden, erheblich beeinflussen.
Zu den Projekten, die in diesem Jahr der Science-Fiction am nächsten kommen, gehört wahrscheinlich das Bauprojekt für die Aladdin City in Dubai Creek auf einer 450-Meter-Strecke. Die "Stadt" wird aus drei bizarren Türmen bestehen, die durch Passagen mit beweglichen Fußböden verbunden sind. Das Design der Türme ist inspiriert von Geschichten von Aladdin und Sindbad dem Seemann. Dieses Projekt insgesamt wird eine große kulturelle und historische Bedeutung haben und verspricht, das Gesicht des alten Dubai zu verändern und ein neues Muss für Touristen zu werden.
Der Neubau der Dubai Opera mit 2000 Sitzplätzen in Form eines Schiffes, der im gleichnamigen Opernviertel im Herzen von Dubai - Dubai Downtown - entstehen wird, wird ebenfalls durch Umfang und Design begeistern. In diesem Jahr wurden bedeutende Veränderungen auf den vom Menschen geschaffenen Inseln der Welt skizziert. Auf einer der Inseln, der Insel "Heart of Europe", sollen die Atmosphäre und sogar das Klima der europäischen Straßen wiederhergestellt werden. Im wahrsten Sinne des Wortes hat die kosmische Skala die jüngste hochkarätige Aussage der VAE über Pläne zum Bau einer Startrampe für Raumfahrzeuge in Abu Dhabi. Dieses Projekt soll von Virgin Galactic und Aabar Investments gemeinsam umgesetzt und bis 2016 abgeschlossen werden. Die Behörden der VAE verkörpern die gewagtesten Projekte, die oft etwas aus dem Bereich der Fiktion zu sein scheinen, und stehen dennoch fest auf der Grundlage der Realität. Dies belegen offizielle Pläne für die Entwicklung Dubais. Demnach werden in naher Zukunft die Sektoren Gewerbe- und Industrieimmobilien, die von der Regierung von Dubai unterstützt werden, die wichtigsten Sektoren im Hinblick auf die Entwicklungsperspektiven sein. Darüber hinaus ist geplant, besonderes Augenmerk auf die Verbesserung der Regulierungsmethoden für den Mietmarkt zu legen, um die Preise angemessen zu halten und Spekulationen im Immobilienverkaufssektor zu verhindern.
WIRKSAME VERORDNUNG
Zu den weiteren Schritten, die die Regierung von Dubai in Bezug auf den Immobilienmarkt unternehmen will, gehören die Anwendung von Steuerdisziplinen im Zusammenhang mit Vermietungsgeschäften, gegebenenfalls die Neuorganisation der Struktur des öffentlichen Sektors und die Beibehaltung des Umfangs innerhalb akzeptabler Grenzen sowie die Steigerung der Effizienz der Staatsausgaben für den Immobilienbau. In Bezug auf die Tätigkeiten der amtlichen Stellen kann man nur die Neuerungen des Jahres 2014 im Bereich der Rechtsvorschriften erwähnen. Die Neuerungen des Dubai Land Department zielten auf eine Verbesserung der Regulierung des Immobilienmarktes in Dubai ab und betrafen die Vereinheitlichung der Vertragsformen, die die Beziehung zwischen den drei Parteien des Kauf- und Verkaufsgeschäfts definieren: Makler, Käufer und Verkäufer. Die sogenannten Formen A, B und F wurden vereinheitlicht und traten am 1. Mai in Kraft.
Die Entwickler bleiben auch nicht hinter den staatlichen Stellen zurück, wenn es darum geht, die Spekulationsmöglichkeiten bei Immobilien sukzessive einzuschränken, und führen nacheinander neue Regeln für den Weiterverkauf von unfertigem Wohnraum ein. Daher begannen Emaar und Damac und später auch andere Entwickler, Zertifikate für den Weiterverkauf von Immobilien auszustellen, nachdem sie mindestens 50% der Wohnkosten bezahlt hatten, und in vielen Fällen wird dieser Prozentsatz viel höher. Aber manchmal handeln Entwickler dennoch nach der Methode der Ermutigung im Kampf gegen die Spekulation. So bot kürzlich Emaar jenen Kunden, die sofort 30% der Wohnkosten bezahlen und diese bis zum Ende des Baus in ihrem Besitz behalten, das vorrangige Recht an, Immobilien beim Bauunternehmer zu kaufen, ohne in der Schlange zu stehen.
Dubai und Abu Dhabi - gute Nachbarn oder Konkurrenten?
Generell ist abschließend festzuhalten, dass das hohe Investoren- und Konsumenteninteresse an Immobilien in den VAE überall zu verzeichnen war und durch die Zahlen verschiedener Statistiken immer wieder bestätigt wurde. In der Hauptstadt der VAE, Abu Dhabi, war im ersten Quartal des Jahres ein deutlicher Anstieg des Immobilienmarktes zu verzeichnen. Mehrere führende Entwickler gaben hier eine Reihe hochkarätiger Aussagen zum Beginn der Errichtung von Großprojekten ab. Derzeit ist die Hauptstadt der Vereinigten Arabischen Emirate führend im Bau von Gewerbeimmobilien: In naher Zukunft werden hier acht neue Einkaufszentren entstehen. Und der neue Entwicklungsplan für Abu Dhabi bis 2016 sieht eine vollständige Neuordnung der Sozial- und Verkehrsinfrastruktur vor. Die jüngste weltweite Immobilienmesse Cityscape in der Hauptstadt der Vereinigten Arabischen Emirate verzeichnete ebenfalls einen Besucherrekord und legte deutlich zu.
Nach verschiedenen Bewertungen und Berichten ist Dubai jedoch nach wie vor das vielversprechendste Geschäfts-, Kultur-, Tourismus- und Finanzzentrum, nicht nur in den VAE, sondern im gesamten Nahen Osten. In vielerlei Hinsicht wird dies natürlich durch die Erwartung der Durchführung der internationalen Ausstellung EXPO-2020 erleichtert. Im ersten Halbjahr 2014 kündigte die Regierung von Dubai eine Reihe von Maßnahmen an, die im Vorgriff auf die EXPO2020 umgesetzt werden sollen. Dazu gehören der Bau von Wasserversorgungsanlagen, ein kompakter Entwicklungsplan für das Zentrum von Dubai und die Annäherung an die Hauptstadt der VAE, Abu Dhabi.
Auch in diesem Jahr erreichte Dubai den dritten Podiumsplatz in der Rangliste der am schnellsten wachsenden Städte des City Momentum Index der Welt, von JLL an zweiter Stelle nach London und San Francisco. Wir können also sagen, dass sowohl Dubai als auch Abu Dhabi in Bezug auf ihre Leistungen etwas zu prahlen haben, und diese gutnachbarlichen Emirate tragen nur durch einen gewissen Anteil des Wettbewerbs zwischen den Städten zur selbstbewussten Entwicklung der anderen bei.
Generell war das erste Halbjahr 2014 für Dubai ein weiterer wichtiger Schritt, um nicht nur den Status der sich dynamisch entwickelnden Stadt zu erlangen, sondern auch das umfassendste und stetig wachsende wichtige Zentrum im Nahen Osten, in dem die VAE insgesamt eine führende Position als die sichersten und am meisten einnehmen ein vielversprechender Hafen für Investitionen und Unternehmen im Allgemeinen.
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