Arthur Kobozev, Executive Director von IMEX Real Estate, erklärte uns, was heute auf dem Immobilienmarkt in Dubai passiert und welche Stimmung bei den Investoren vorherrscht.
Arthur, guten Tag. Bitte informieren Sie uns über die aktuellen Trends auf dem Immobilienmarkt in Dubai. Eine spürbare Wiederbelebung und Erhöhung sind mit bloßem Auge sichtbar.
Guten Tag. Tatsächlich ist die Marktsituation im Kontext der Preiserhöhungen positiv. Alle am Prozess Beteiligten - Investoren, Verkäufer von fertigen Immobilien und Bauträger - erwarten weiteres Wachstum. Es ist bemerkenswert, dass laut Analysten die Immobilienpreise in Dubai schneller wachsen als in der Welt. Im vergangenen Jahr betrug das Wachstum also mehr als 20%, und in diesem Jahr ist das Tempo dynamischer geworden.
Nach Angaben des Dubai Land Department stieg die Anzahl der Transaktionen für den Verkauf von Wohnimmobilien zwischen Januar und Juni 2013 um 41% und der (zur Bewertung deklarierte) Gesamtwert um 70% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Investoren werden auch ermutigt, neue Projekte vor allem von den größten Entwicklern - EMAAR und Nakheel - anzukündigen. Zu ihnen gesellten sich weitere "Markthaie", darunter DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties und andere.
Außerdem geht es wieder nicht nur um den Bau einzelner Gebäude, sondern um den Bau ganzer Gebiete. Allein im Megaprojekt „Stadt Muhammad bin Rashid“, das sich auf einem riesigen Grundstück zwischen der Al Hale-Autobahn und der Muhammad bin Zayed-Autobahn befindet, sind 100 Hotels geplant.
Was ist der Grund für eine so aktive Entwicklung? Vielleicht versucht Dubai einfach, die in der vergangenen Krise angehäuften Schulden zu restrukturieren und kündigt die Implementierung neuer Megaprojekte an, die erhebliche Investitionen anziehen werden?
Die positiven Erwartungen der Anleger werden durch mehrere Faktoren gerechtfertigt. Erstens gibt es eine aktive Erholung der Wirtschaft von Dubai und den Vereinigten Arabischen Emiraten insgesamt. Nach den Ergebnissen des Jahres wird die Wirtschaft in Dubai voraussichtlich um 3,6% wachsen. Dementsprechend erfordert es die Anziehung neuer Arbeitnehmer. Bereits heute hat Dubai mehr als 2,17 Millionen Einwohner, 2011 waren es 1,97 Millionen. Natürlich brauchen alle besuchenden Expatriates Übernachtungsmöglichkeiten.
Apropos Migration, wir haben es mit einer wirtschaftlich aktiven Bevölkerung zu tun. Nach Angaben des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung von Dubai erwarten 55% der Geschäftsleute ein Umsatzwachstum im Jahr 2013, und 30% sind zuversichtlich, dass sie stabil bleiben werden.
Die Zahl der Touristen, die heute mehr als 10 Millionen Menschen zählt, wächst ebenfalls und soll sich bis 2020 verdoppeln. Es ist offensichtlich, dass die Arabischen Emirate die zweite Heimat für Migranten aus Ländern der Region sind, die von militärischen Konflikten betroffen sind: Sie transferieren nicht nur Kapital hierher, sondern ziehen auch an ihren ständigen Wohnort.
Ich möchte auch darauf hinweisen, dass die Preise für Wohnimmobilien in Dubai heute noch 30% unter den Höchstwerten liegen, die im dritten Quartal 2008 während des Booms auf dem Immobilienmarkt verzeichnet wurden. Dies ist ein weiterer Faktor, der Vertrauen in das Potenzial für weiteres Wachstum gibt.
Welche Gebiete von Dubai sind heute am attraktivsten für Investitionen und warum?
Erstens sind Gebiete mit gut ausgebauter Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung nach wie vor beliebt: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, traditionell beliebt bei Investoren, die modische Innenstadt Dubais, die massiven Jumeirah Lakes Towers, die vor kurzem merklich umgebaut wurden, The Greens, flache Gebiete Emirates Living, Arabian Ranches und andere.
Gleichzeitig steigt die Nachfrage nach bebauten Gebieten abseits der Küste, in denen der Wohnungsbau erschwinglicher ist. Zuallererst möchte ich den Bezirk Jumeirah Village erwähnen, der trotz der unterentwickelten Infrastruktur und einer großen Anzahl unfertiger Gebäude ein gutes Potenzial gemäß dem Preis- / Qualitätskriterium aufweist.
Ich würde Anlegern empfehlen, über den Kauf eines Eigenheims in Dubai nachzudenken und sich nicht nur auf die laufenden Mieteinnahmen zu konzentrieren. Man sollte einen solchen Indikator als potenziellen Kostenanstieg nicht aus den Augen verlieren, der beispielsweise bei Projekten auf der künstlichen "Palmeninsel" sehr hoch ist. Eine der höchsten Zuwachsraten bei den Mietpreisen in den letzten Jahren hat beispielsweise der Bereich International City gezeigt, aber aus Sicht des Kapitalisierungspotenzials ist dies nicht die beste Option. Im Allgemeinen ist es notwendig, die Situation im Komplex zu bewerten und die Prioritäten für jeden spezifischen Investitionsfall abzuwägen.
Bleiben die Russen führend bei der Zahl der Immobilientransaktionen in Dubai?
Laut Statistiken des Dubai Land Department gehören die Russen zu den zehn angesehensten Investoren für Eigentumswohnungen.
Ihr Anteil ist vor allem im sogenannten "neuen" Dubai sehr spürbar. Bemerkenswert ist, dass sich das Transaktionsvolumen mit Immobilien des Emirats im ersten Quartal 2013 auf 53 Milliarden Dirham (14,4 Milliarden US-Dollar) belief. Die traditionellen Investitionsführer bleiben die Vertreter Indiens und Großbritanniens.
Was kann über die Vorlieben unserer Landsleute gesagt werden?
Wenn wir über die Vorlieben unserer Landsleute sprechen, dann sind sie traditionell: Sie interessieren sich hauptsächlich für die Nähe zum Meer. Und da sich die Auswahl an Immobilien am Meer, an denen Ausländer Eigentum erwerben können, tatsächlich auf die Gebiete Dubai Marina und The Palm Jumeirah beschränkt, erwerben „unsere Leute“ in diesen Gebieten die meisten Wohnungen.
Bezüglich des Preisrahmens möchte ich hier keine eindeutigen Prioritäten hervorheben. Es werden sowohl sehr teure Objekte als auch zu durchschnittlichen Kosten verkauft. Zum Beispiel arbeiten wir mit Immobilien im Wert von 200.000 bis mehreren zehn Millionen US-Dollar.
Unsere Landsleute sehen die objektive Erholung des Marktes und werden vor diesem Hintergrund aktiviert. Sie wissen, dass Sie in wenigen Tagen in die Vereinigten Arabischen Emirate auswandern und sich hier wohl und sicher fühlen können. Viele nutzen diese Gelegenheit, wenn sie ein neues Zuhause unter arabischer Sonne suchen.
Gibt es heute einen Mangel am Angebot auf dem Markt?
Ja, und es liegt an der Tatsache, dass interessante Objekte, die zu einem erschwinglichen Preis zum Verkauf angeboten werden, den Markt sehr schnell verlassen. In der Regel nehmen sich die meisten Käufer, insbesondere diejenigen, die mit den lokalen Besonderheiten noch nicht vertraut sind, eine Bedenkzeit, und wenn sie eine Entscheidung treffen, ist das Objekt bereits verkauft.
Die Marktsituation ändert sich sehr schnell. Das Wohnen in den Projekten großer Bauträger wird bereits vor Baubeginn verkauft, es wird buchstäblich an einem Tag weggefegt. Investoren suchen nach rentablen Optionen und sind sogar bereit, bei der Lancierung neuer Projekte in langen Schlangen zu stehen, wie während des Marktbooms.
Was hat die Krise 2008 den Anlegern beigebracht? Wie hat sich die Gesetzgebung in Dubai heute verbessert?
Zunächst haben die Entwickler Beschränkungen für den schnellen Wiederverkauf auferlegt. Jetzt muss ein Investor, der ein Objekt weiterverkaufen möchte, durchschnittlich 35-40% seines Wertes bezahlen. Dies hält die spekulative Komponente zurück.
Soweit mir bekannt ist, entwickelt das Dubai Land Department derzeit Standards für den Immobiliensektor des Emirats, die in den nächsten zwei Jahren in Kraft treten sollen.
Sie werden dazu beitragen, die Aktivität des Immobilienmarktes zu kontrollieren, um eine Wiederholung der Situation Mitte der 2000er Jahre zu verhindern, als ein unglaublicher Boom im Immobiliensektor zu beobachten war.
Darüber hinaus wird ein spezielles Gesetz ausgearbeitet, das die Rechte von Anlegern schützt.
Nach Angaben der Behörden des Emirats sollen die neuen Gesetzesvorlagen den Kodex für die Aktivitäten des Immobiliensektors in Dubai stärken, die Wettbewerbsfähigkeit des Marktes steigern und seine Attraktivität für einheimische und ausländische Investoren erhöhen.
Im Oktober zog der Hauptsitz von Lukoil nach Dubai. Es besteht die Ansicht, dass der "Zustrom" von Einwohnern mit hohem Einkommen den Preisanstieg weiter beflügeln kann. Stimmst du ihm zu?
Dieser Fall ist bei weitem nicht der einzige, wenn wir über die sogenannte Massenbewegung sprechen. Ich glaube nicht, dass es irgendwelche Turbulenzen auf dem Mietmarkt verursacht hat oder verursachen wird. Vor allem angesichts des "Abflusses" von Mitarbeitern staatlicher Unternehmen von Dubai nach Abu Dhabi. Ich möchte Sie daran erinnern, dass kürzlich eine Richtlinie verabschiedet wurde, wonach ausländische Fachkräfte, die im öffentlichen Dienst in der Hauptstadt beschäftigt sind, verpflichtet sind, dort Wohnungen zu mieten. Ihre Zahl wird heute auf 15 - 20 Tausend Menschen geschätzt. Wir können die entsprechenden Schlussfolgerungen ziehen.
Was sind Ihre professionellen Empfehlungen für diejenigen, die eine Immobilie in Dubai kaufen möchten?
Zögern Sie nicht, Entscheidungen zu treffen, handeln Sie nicht nach dem Zufallsprinzip, lassen Sie sich immer vom gesunden Menschenverstand leiten und beurteilen Sie die Situation umfassend. Es ist wichtig zu bedenken, dass die Investition umso rentabler ist, je schneller ein Geschäft in einem wachsenden Markt getätigt wird. Und vernachlässigen Sie nicht die Unterstützung von qualifizierten Fachleuten. Sie können Ihre zuverlässigen Führer in diesem Markt werden. Wir werden uns freuen, alle in Dubai zu sehen!
Weitere Informationen zum Erwerb und zur Verwaltung Ihrer Immobilie in Dubai erhalten Sie von den IMEX-Immobilienspezialisten telefonisch in Moskau unter +7 495 5100008, gebührenfreie Nummer in den VAE 800-IMEX (800-4639) oder per E-Mail info @ IMEXre.com.
