Für solche Käufer besteht die beste Option für eine Investition in eine Immobilie in Dubai möglicherweise darin, das Eigentum an einem Hotelzimmer oder einer Hotelwohnung mit Hotelservice zu erwerben. Was ist das und was sind die Merkmale der Auswahl und des Kaufs von Immobilien in Hotelkomplexen? Wir haben uns entschlossen, den Geschäftsführer von IMEX Real Estate Arthur Kobozev zu befragen.
Arthur, sag mir, was bekommt der Käufer, wenn er eine Immobilie in einem Hotel oder in einem Apartment mit Hotelservice kauft?
In diesem Fall erhält der Käufer nicht nur ein schlüsselfertiges Finish, sondern auch die Gestaltung von Räumen durch berühmte Designer sowie von Möbeln, Elektronik- und Haushaltsgeräten und Einrichtungsgegenständen. Der Betreiber des Hotels übernimmt alle Verantwortung für die Wartung, Reparatur, ordnungsgemäße Gestaltung und Wartung der Gäste gemäß den Hotelstandards. Zimmer und Appartements werden in der Regel in Hotelketten der Kategorie 4-5 * zum Verkauf angeboten.
Was sind die Vorteile des Kaufs einer Hotelwohnung gegenüber dem Kauf einer Wohnung in einer gewöhnlichen Wohnanlage?
Die Vorteile dieser Art von Investition liegen auf der Hand. Eigentümer von Hotelapartments erhalten in ihrem Eigentum nicht nur eine Immobilieneinheit mit einer "Design" -Dekoration, Möbeln und einer Reihe hochwertiger Ausstattungen. Vielleicht ist die Hauptsache, dass der Käufer einer solchen Immobilie das Recht hat, alle Annehmlichkeiten des Hotels zu nutzen - Zimmerservice, Zimmermädchen- und Concierge-Service, Spa-Zentren und Fitnessräume, Bars und Restaurants. Da das Eigentum erworben wurde, hat der Käufer außerdem das Recht, für sich und seine Familienangehörigen ein Visum für den Aufenthalt in den VAE zu beantragen.
Das heißt, in der Tat erwirbt der Investor einen Teil des Hotels in der Liegenschaft?
Nicht wirklich so. Es gibt einen Unterschied zwischen dem Eigentum, das unter der vollen Kontrolle des Hotelbetreibers steht, und dem Eigentum, das nur vom Hotel bedient, aber nicht von ihm verwaltet wird.
Und was ist der Unterschied?
Tatsache ist, dass ein Investor beim Kauf eines Hotelzimmers oder von Apartments unter der Leitung eines Hotels gleichzeitig mit dem Kaufvertrag (oder alternativ im Kaufvertrag selbst) eine Vereinbarung über die Übertragung des Eigentums (in diesem Fall eines Hotelzimmers) unterzeichnet. an die Geschäftsführung des Hotelbetreibers. Diese Vereinbarung spiegelt die Standards für den Betrieb von Immobilien, ihren Wert sowie das Verfahren zur Erzielung und Verteilung von Erträgen aus ihrer Nutzung wider. Das heißt, die Betreibergesellschaft übernimmt nicht nur die Instandhaltung von Immobilien, sondern auch deren Verwaltung, um Einnahmen zu erzielen. Die Bedingungen für den Wohnsitz des Eigentümers in der gekauften Wohnung werden gesondert festgelegt, und zwar der Zeitraum, in dem eine solche Unterbringung möglich ist, der Buchungsvorgang, die Lebenshaltungskosten, die über den vereinbarten Zeitraum hinausgehen, und so weiter.
Wenn es sich um Wohnungen handelt, die nur vom Betreiber gewartet werden, verfügt der Hausbesitzer in diesem Fall über sein Eigentum. Er kann selbstständig oder mit Hilfe einer Verwaltungsgesellschaft in Wohnungen wohnen oder diese vermieten. Aber wie im Falle eines Hotelzimmers ist der Eigentümer der Immobilie verpflichtet, die Instandhaltung seiner Wohnungen gemäß den Standards der Betreiberfirma zu bezahlen.
Wen interessiert Ihrer Meinung nach vor allem der Erwerb von Hotelapartments?
Ich würde die beiden Hauptzielgruppen der Käufer von Hotelapartments herausgreifen. Die erste Gruppe umfasst Investoren, die Immobilien für einen kurzen Zeitraum in einem Jahr, zum Beispiel in den Ferien oder in den Ferien, für ihren eigenen komfortablen Lebensunterhalt (oder für den Aufenthalt ihrer Verwandten, Freunde und Bekannten) nutzen möchten. Gleichzeitig wird der Investor von der Notwendigkeit entlastet, sich ständig um die Instandhaltung von Immobilien zu kümmern und zusätzliche Betriebskosten zu verursachen. Im Gegenteil, er kann sich darauf verlassen, dass er daraus einen Gewinn erzielt. Die Wahl dieser Gruppe ist ein von einem Hotelbetreiber verwaltetes Hotelzimmer oder Apartment.
Zur zweiten Gruppe zähle ich Kunden, die bestrebt sind, das Beste aus allem herauszuholen und bereit sind, zusätzliche Kosten zu tragen. In diesem Fall liegt der Vorteil auf der Hand: Sie wohnen in einem Fünf-Sterne-Hotel, zahlen jedoch nur einen geringen Teil der Kosten für das "Zimmer" und haben die Flexibilität, ihr Eigentum zu nutzen. Bei Bedarf können sie ihre Wohnungen an das Management der Betreibergesellschaft übertragen, um Einnahmen zu erzielen, oder sie verkaufen, um die Investition zurückzuzahlen. Für diese Kategorie sind Serviced Hotel Apartments die Wahl.
So oder so, aber für jeden Investor ist es wichtig, dass seine Immobilie maximale Attraktivität besitzt. Wie läuft es in der Hotellerie, spiegeln sich die Folgen der Krise darin wider?
Nach den jüngsten veröffentlichten Daten in der globalen Deloitte-Studie belegt Dubai im Jahr 2008 den zweiten und dritten Platz in der Weltrangliste in Bezug auf das durchschnittliche Einkommen aus einem Hotelzimmer bzw. den durchschnittlichen Zimmerpreis. Die durchschnittlichen Kosten für ein Zimmer in Dubai-Hotels betrugen 2008 300 USD pro Tag und das durchschnittliche Einkommen aus einem Zimmer 237 USD. Nur Moskau liegt vor Dubai, was angesichts der Tatsache, dass die russische Hauptstadt in Bezug auf Immobilienpreise und -preise weltweit führend ist, nicht verwunderlich ist auf Lebenshaltungskosten.
Gleichzeitig waren die Hotels in der Region Naher Osten am wenigsten von den Folgen der globalen Wirtschaftskrise betroffen. In der zweiten Jahreshälfte 2008 stieg die durchschnittliche Einkommensrate pro Zimmer um 14,5%.
Es wäre natürlich nicht zu glauben, dass das Hotelgeschäft in Dubai in diesem Jahr im gleichen Tempo wachsen wird. Im Vergleich zu anderen Ländern hat dieses Emirat jedoch alle Chancen, die Führung zu behalten. Die neuesten Zahlen für Februar 2009 bestätigen dies übrigens. Obwohl die Gesamtbelegungsquote der Hotels in Dubai leicht zurückgegangen ist, liegt sie mit fast 80% weiterhin auf einem sehr hohen Niveau, und die Strandhotels in Dubai waren im Februar zu 95% ausgebucht.
Wie viele Angebote für Hotelapartments gibt es derzeit auf dem Markt?
Es gibt viele Angebote für Hotelapartments auf dem Dubai-Markt. Sie sollten jedoch sehr vorsichtig mit der Auswahl umgehen. Da Sie nicht nur eine Immobilie erwerben, sondern auch eine Reihe von Rechten und Pflichten im Zusammenhang mit ihrer Nutzung, ist eine besonders sorgfältige Prüfung der relevanten Dokumente erforderlich. Darüber hinaus sollten Sie die Perspektiven des Hotelprojekts selbst bewerten, bei dem Sie die Möglichkeit des Erwerbs von Wohnungen in Betracht ziehen. Und natürlich müssen Sie sich beim Kauf einer Immobilie mit allen möglichen Optionen vertraut machen, um die Wahl zu treffen, die Ihren Anforderungen am besten entspricht.
Wenn Sie beispielsweise ein Geschäftsmann sind und Dubai hauptsächlich aus geschäftlichen Gründen besuchen, sollten Sie möglicherweise auf Apartments in neuen Hotelkomplexen in den Geschäftsvierteln der Stadt achten. Eines der neuesten Projekte dieser Art ist The Address, Downtown Burj Dubai, das im vergangenen Oktober eröffnet wurde und vom Hotelbetreiber Emaar Hospitality Group verwaltet wird. Dieses schicke, 63-stöckige Gebäude hat eine strategische Lage im Herzen der Innenstadt von Dubai, in unmittelbarer Nähe des höchsten Gebäudes der Welt - des Burj Dubai. Die Kosten für Wohnungen hier beginnen mit 950 Tausend Dollar.
Wenn Sie auf der Suche nach einem Ort sind, an dem Sie sich am Meer entspannen können, sollten Sie auf Hotelprojekte auf der "Palmeninsel" The Palm Jumeirah achten. Zum Beispiel können Luxus-Serviced Apartments von Grandeur Residences für rund 6.400 US-Dollar pro Quadratmeter erworben werden. Nach pessimistischsten Schätzungen beträgt das jährliche Nettoeinkommen bei der Übergabe der Apartments an das Hotel 5 bis 8% der Gesamtinvestition. Gleichzeitig möchte ich noch einmal betonen, dass der Eigentümer von allen Mühen und Kosten für die Pflege und Verwaltung von Immobilien befreit ist und frei entscheiden kann, ob er in seinen Wohnungen allein lebt oder sie mietet, um ein gleichmäßiges Einkommen zu erzielen.
Nun, eine andere typische Option ist, wenn der Erwerb von Hotelapartments in erster Linie als Investition betrachtet wird und erst dann - als Gelegenheit, eine Wohnung zu haben. Hier können Sie empfehlen, auf die Projekte großer internationaler Hotelketten zu achten. Beispielsweise ist es möglich, ein von der Schweizer Mövenpick-Kette verwaltetes Hotelzimmer zu erwerben, um dort 30 Tage im Jahr kostenlos zu übernachten, oder in einem anderen Hotel derselben Kette auf der ganzen Welt mit erheblichen Rabatten. Darüber hinaus garantiert die Betreibergesellschaft dem Eigentümer in den ersten drei Jahren ein jährliches Nettoeinkommen von 6,7% des Investitionsbetrags. Die Kosten für diese Nummer betragen 175 Tausend Dollar.
Kommen wir zu praktischen Empfehlungen zum Thema, wie Sie sich der Wahl eines Anlageobjekts nähern können.
Die wichtigste Empfehlung ist, alles mit eigenen Augen zu sehen. Und dafür organisieren wir bei IMEX Real Estate für unsere Kunden kostenlose Kennenlerntouren nach Dubai. Wir bieten unseren Kunden ein individuelles, umfangreiches Tagesprogramm mit Besichtigungen aller interessanten Projekte. Während des Rundgangs können unsere Kunden nicht nur einzelne zu verkaufende Objekte sehen und vergleichen, sondern alle Hauptprojekte der neuen Stadtentwicklung, um die Richtung der Suche bewusst zu bestimmen. Unsere kundenbegleitenden Berater zeigen, erzählen und beantworten alle Ihre Fragen in Echtzeit. Dieser Service zielt darauf ab, den Kunden das umfassendste Bild des Immobilienmarktes in Dubai zu vermitteln, und wird vor allem von jenen gefordert, die zuerst über den Kauf von Immobilien in den Emiraten nachdenken.
Beziehen sich Ihre Angebote nur auf Dubai-Projekte?
Interessante Angebote für Hotelzimmer und Appartements gibt es natürlich nicht nur in Dubai. Und obwohl der Immobilienmarkt in Dubai der größte und dynamischste ist, können wir auf Kundenwunsch interessante Optionen in Abu Dhabi und den nördlichen Emiraten anbieten. Ausführlichere Informationen zu den Angeboten von IMEX Real Estate sowie die Möglichkeit, eine Anfrage an unsere Spezialisten zu richten, finden Sie auf unserer Website www.imexre.com
Danke für das Gespräch. Wir wünschen Ihnen viel Erfolg.
