Gepostet von: Helena Kryukova In den letzten Jahren war der Immobilienmarkt in Dubai vergleichbar mit einem neuen Auto, das gerade vom Band gelaufen ist: Die begeisterten Besitzer des neuen Supersportwagens stießen an gefährliche Grenzen und hatten 2008-2009 eines Tages fast das Rennen verlassen. Heutzutage hat sich jedoch die erste grassierende Begeisterung abgekühlt und die Bewegung ist gemessener und kontrollierter geworden. Jetzt ist diese gemächliche Bewegung nicht länger in Gefahr, zusammenzubrechen.
Dass sich der "Staub gelegt" hat und es am Markt noch besser läuft als zu erwarten, zeigen die Ergebnisse des ersten Quartals, für deren Analyse die führenden Analysten genügend Zeit hatten. Zunächst bestätigten schüchterne Einschätzungen einzelner Agenturen und dann überzeugende Daten aus offiziellen Berichten anerkannter Behörden in der Immobilienwelt wie CBRE und Knight Frank: Wir können rein symbolisch von einem Rückgang der Immobilienpreise in Dubai im ersten Quartal sprechen. Ja, der verrückte Anstieg der Immobilienpreiskennzahlen gehört der Vergangenheit an, hat aber gleichzeitig ein so solides Fundament gelegt, dass selbst unter Berücksichtigung der Korrektur für einen generellen Aktivitätsrückgang die Daten beim Vergleich der Jahresindikatoren nach wie vor zugunsten des laufenden Jahres ausfallen.
Worüber sprechen die Zahlen?
Der CBRE-Bericht wurde als erster veröffentlicht. Nach der Analyse des internationalen Analyseunternehmens gingen die Preise im Segment Immobilienkauf und -verkauf in Dubai in den ersten drei Monaten 2015 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 2% zurück. Darüber hinaus sollte klar sein, dass dies nur ein durchschnittlicher Indikator ist, so dass in einigen Marktsegmenten überhaupt kein Rückgang zu verzeichnen war. Natürlich hätte sich die Hemmung der allgemeinen Prozesse auf dem Immobilienmarkt in etwas ausdrücken müssen. Erstens ein spürbarer Rückgang der Investoren- und Konsumententätigkeit. Der Gesamtwert der in Dubai verkauften Wohnimmobilien belief sich laut CBRE im ersten Quartal des Jahres auf 17,4 Mrd. USD und lag damit 20% unter dem Wert des ersten Quartals 2014. Gleichzeitig verringerte sich die Gesamtzahl der im ersten Quartal abgeschlossenen Kauf- und Verkaufstransaktionen für Wohneigentum gegenüber dem ersten Quartal 2014 nur um 4%.
Und ein recht aktueller und darüber hinaus offizieller Bericht des Landministeriums von Dubai hat diesem Problem ein Ende gesetzt, indem er seine Daten veröffentlichte: Der Gesamtbetrag der Immobilientransaktionen in der "Stadt der Zukunft" belief sich im ersten Quartal hier tatsächlich auf 17,4 Milliarden US-Dollar CBRE-Analysten wurden nicht mit einem Dollar verwechselt. Bezogen auf die Gesamtzahl der Immobilientransaktionen wurden laut Bericht der Forschungs- und Entwicklungsabteilung im Bereich Immobilienhandel des Dubai Land Department im ersten Quartal des Emirats insgesamt 11.603 Immobilientransaktionen registriert, davon 8.000 im Verkaufs- und Kaufsegment Der Gesamtbetrag der Transaktionen belief sich auf 6,54 Mrd. USD.
Auch das Hypothekensegment in der Gesamtzahl der Verkäufe hat seine Position deutlich gestärkt. Mehr als 3.000 Immobilien wurden im ersten Quartal in Dubai mit Kreditmitteln verkauft, deren Gesamtzahl sich auf 10,08 Milliarden US-Dollar belief.
Die offiziellen Daten und die Daten des Unternehmens CBRE wurden von einer anderen Behörde von Immobilienmarktanalysten, dem Unternehmen Jones Lang LaSalle (JLL), bestätigt. Die Analysten dieser Agentur legten jedoch einen traditionell gründlicheren Bericht vor, in dem deutlich wurde, welche Bereiche des Immobilienmarktes im ersten Quartal des Jahres am stärksten von einer Verlangsamung betroffen waren. So verzeichnete die Agentur JLL unter Angabe der CBRE-Zahlen einen Rückgang der Wohnungspreise in Dubai um 2% und einen sehr leichten Rückgang im Segment der Villenverkäufe - um 1% gegenüber dem Vorjahresergebnis. Und hier kommen wir zu einer sehr interessanten "Gabelung", die 2015 in den Immobilienmarkt von Dubai eingetreten ist.
Dubai ist eine Stadt der Kontraste
Zumindest hat es jede Chance, in naher Zukunft einer zu werden, jedoch ausschließlich im besten und vorteilhaftesten Sinne für alle Marktteilnehmer. Wir sprechen über die beiden auffälligsten Trends der letzten Zeit, die sich vor dem Hintergrund der Stabilisierung des Immobilienmarktes und seiner nunmehr offensichtlichen Reife für alle abzeichnen.
Auf der einen Seite ist Dubai die Welthauptstadt des Luxus und die Elite-Immobilienpreise werden hier definitiv nicht sinken, wenn sie das Wachstumstempo verlangsamen. Das hat Entwickler grundsätzlich immer dazu veranlasst, besonderes Interesse an diesem Immobiliensegment zu zeigen. Vor dem Hintergrund der steigenden Preise stellte sich jedoch plötzlich heraus, dass der Bau von erschwinglichem Wohnraum vor allem aufgrund der außergewöhnlich hohen Nachfrage nicht weniger Vorteile bringen konnte.
Bezahlbarer Wohnraum - für Dubai ist dieser Begriff angesichts des progressiven Luxus, der zum Markenzeichen der "Stadt der Zukunft" geworden ist, eher ungewöhnlich. Aber die Realität hat im Laufe der Zeit gezeigt: "Das versprochene Land" Für viele ist diese Region in der Lage, viel mehr hochqualifizierte Fachkräfte aus der Mittelschicht mit einem Durchschnittsgehalt anzuziehen, als Sie vielleicht erwarten. Und all diese Leute müssen irgendwo leben. Gleichzeitig können nicht alle, sondern sogar die meisten von ihnen nicht mit den Preisen mithalten, mit denen der Mietindex in letzter Zeit gewachsen ist. Bezahlbarer Wohnraum ist daher für Dubai zu einem wichtigen Thema geworden. Und die Entwickler haben dies rechtzeitig erkannt.
Derzeit hat die Führung von Dubai sogar beschlossen, eine Reihe von Regulierungsmaßnahmen zu ergreifen, um den Bau der richtigen Menge an erschwinglichem Wohnraum sicherzustellen. Jetzt empfiehlt die Regierung des Emirats den Entwicklern, jedes ihrer Projekte mit dem Bau von erschwinglichem Wohnraum zu begleiten, der 15 bis 20% des gesamten Projektumfangs ausmachen sollte. Hierfür werden Grundstücke zugeteilt und die Verfahren zur Erteilung von Baugenehmigungen vereinfacht. Bisher sind diese Maßnahmen freiwilliger Natur, aber in Zukunft können diese Anforderungen bei Bedarf für alle Entwickler verbindlich werden. Angesichts der Tatsache, dass der materielle Nutzen der Bauträger und der öffentliche Nutzen in Form von erschwinglichem Wohnraum in Dubai in naher Zukunft durchaus zusammentreffen werden, ist es jedoch möglich, dass keine zwingenden regulatorischen Maßnahmen erforderlich sind.
Die zweite Richtung, die sich in letzter Zeit am deutlichsten gezeigt hat, ist die Erhaltung und weitere Stärkung des Status von Dubai als einer der luxuriösesten Hauptstädte der Welt. Reidin, ein beliebtes Immobilienportal in den VAE, hat eine weitere Liste der teuersten in Dubai verkauften Immobilien für das erste Quartal 2015 zusammengestellt. Dieses Rating wird wie in den Vorperioden erneut von der künstlichen Insel The Palm Jumeirah angeführt: Das teuerste Privateigentum war die im Januar 2015 hier verkaufte Wohnung mit 3,51 Mio. US-Dollar. Ebenfalls in der "prestigeträchtigen" Liste der teuersten Dubai-Immobilien im ersten Quartal 2015 des Jahres traf der höchste "verdrehte" Cayan Tower der Welt im Raum Dubai Marina, in dem zwei teure Wohnungen auf einmal verkauft wurden, sowie das Address Downtown Hotel (Lake Hotel) im Raum Downtown Dubai, in dem auch drei Top-Level-Deals registriert wurden Verkauf von Immobilien.
Laut einem Bericht von Wealth-X und Sotheby's International Realty sind in den letzten zehn Jahren die reichsten Menschen der Welt, deren Vermögen auf mehr als 30 Millionen US-Dollar geschätzt wird, von London, New York, Paris und der französischen Riviera nach Singapur, Hongkong gewechselt und vor allem Dubai. In diesem Teil der Welt konzentrieren sich alle aktivsten wirtschaftlichen und sozialen Prozesse, und hier sehen die Aussichten für Immobilieninvestitionen besonders vielversprechend aus. Laut Analysten wurden im Jahr 2014 mindestens 350 Transaktionen für sehr große Beträge im Luxusimmobilien-Segment des Dubai-Immobilienmarktes registriert, und der Gesamtwert der Luxusimmobilien-Transaktionen, die 2014 in Dubai abgeschlossen wurden, Der Umsatz belief sich auf mindestens 750 Mio. USD, und dieser Trend hat erwartungsgemäß alle Chancen, sich in Zukunft fortzusetzen. Trotz der Verlangsamung vieler Prozesse auf dem Immobilienmarkt in Dubai nahmen die neuen Luxusprojekte führender Entwickler in Dubai nicht ab. Die Hauptgründe für die "Abwanderung" von Millionären aus ihrer Heimat sind nach wie vor die politische Stabilität der VAE vor dem allgemein instabilen politischen Hintergrund der Region sowie zahlreiche Steuervorteile. Gleichzeitig gilt die Anmeldegebühr für Immobilien in Dubai nach wie vor als eine der niedrigsten der Welt.
Anzeichen von Reife
Wie auch immer, für das Segment der bezahlbaren Wohnungen und für den Premium-Immobilienmarkt ist das kollektive Fazit von Experten aus dem Immobilienbereich gerecht: Der Immobilienmarkt in Dubai hat alle Reifegrade erlangt. Der Typ des Hauptkäufers von Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten ändert sich, der wahre Endkäufer kommt auf den Markt, und im Investitionsbereich gibt es eine Abkehr von Standard-Spekulationsprogrammen mit einem schnellen Wiederverkauf von gekauften Wohnungen. Investoren sind jetzt mehr an langfristigen Renditen interessiert. Das Ausmaß des zukünftigen Baus schafft auch Vertrauen in die Zukunft. So will beispielsweise einer der Branchenriesen Nakheel in den nächsten drei Jahren knapp 4 Milliarden US-Dollar, insbesondere 3,81 Milliarden US-Dollar, in die Realisierung neuer Projekte in Dubai investieren. Das Gebiet, auf dem der Bau neuer Anlagen geplant ist, umfasst knapp 85.000 Quadratmeter . Und sein direkter Konkurrent Emaar hat kürzlich die wahre Größe seines Grundbesitzes bekannt gegeben, der auch in den kommenden Jahren aufgebaut wird. Emaar besitzt 235 Millionen Quadratmeter Land im Emirat.
Eines ist also klar: Die Blütezeit der Bauindustrie in Dubai, die wir jetzt erleben, dient nur als Sprungbrett, als Startrampe für ihre Entwicklung, deren Ausmaß und Tempo wirklich grandios sein wird.
Weitere Informationen zum Erwerb und zur Verwaltung von Immobilien in Dubai erhalten Sie von IMEXReal Estate-Spezialisten telefonisch in Moskau unter der Nummer +7 495 5100008, gebührenfrei in den Vereinigten Arabischen Emiraten unter der Nummer 800-IMEX (800-4639) oder per E-Mail unter [email protected] .
